Квартирный вопрос 2016

Чем дальше, тем больше жилья сдаётся в аренду его собственниками по нескольким причинам: люди, уезжающие на работу за рубеж, на всякий случай от квартиры в Эстонии не избавляются, а сдают их внаём; то же происходит с получаемыми по наследству квартирами - их держат для подрастающих детей и тоже сдают внаём. Падение цен на вторичном рынке тоже не способствует продажам жилья, и в ожидании лучших времён они, как правило, находятся в найме. Более того, у нас сложилась целая отрасль малого бизнеса по кратковременному размещению приезжих в «мини-гостиницах», то есть в приспособленных для этой цели квартирах.

Но в большинстве случаев получение рентного дохода находится в серой зоне, и потому ни в каких официальных данных не отражается. Причина понятна: двадцатипроцентный подоходный налог, с одной стороны, и малая вероятность быть уличённым в уклонении от этого налога, с другой. Учитывая жизненные реалии, например, в соседней Латвии ставка подоходного налога с жилищной ренты составляет только половину ставки с трудового дохода. После введения такой меры там платежи в бюджет от дохода со сдачи жилья внаём выросли в разы. В расчёте на такой же результат, наконец, и в нашем налоговом праве появилась похожая льгота. Правда, сформулирована она довольно сложно. Статья 39 прим закона о подоходном налоге, вступившая в силу 01.01.2016, гласит: «От оплаты на основании договора найма жилого помещения… в декларации о доходах вычитается в покрытие связанных с наймом расходов 20%». И сразу пошли вопросы: действует ли эта норма при декларировании в 2016 году рентного дохода за 2015 год? И как будет она «работать», если жильё сдаётся внаём юридическому лицу (которое удерживает налог при выплате), поскольку в соответствующем мес­те закона о подоходном налоге ничего не изменилось?

К сожалению, декларация за 2015 год будет отражать действовавшую в прошлом году норму расчёта подоходного налога. А по части удержания налога юридическим лицом-арендатором новая форма декларации TSD уже учла изменение в законе, и любые выплаты физичес­ким лицам за наём у них жилых площадей (сделанных после 1 января 2016 года) будут облагаться подоходным налогом с учётом уменьшения их на 20% (что будет также отражаться в специальном приложении формы INF). Таким образом при сделке сдачи внаём жилья юридическому лицу снижение налога на 4% будет происходить ежемесячно в течение всего 2016 года, а при сдаче физическим лицам - будет снижаться на 4% годовой налоговый платёж.
Решит такая льгота проблему вывода сделок найма из серой зоны? Вряд ли. Уж очень незначительна разница: 16% налога против нынешних 20%. Ясно, что радикальное (в Латвии) уполовинивание налоговой ставки дало бы существенный прирост налоговых поступлений в бюджет. Похоже, в очередной раз «жадность фраера сгубила».

Тем более, в случае, когда один владелец сдаёт внаём несколько квартир или держит целый подъезд квартир, образующих «мини-гостиницу», ему незачем уповать на льготы по налогообложению рентного дохода, а целесообразно стать предпринимателем-физическим лицом, получающим где-либо ещё зарплату (что позволяет ПФЛ не платить авансового социального налога). При такой схеме организации бизнеса по сдаче внаём жилья появляется возможность снижать необлагаемый доход на размер документально подтверждаемых расходов (связанных с жильём). Прежде всего, можно учитывать возврат кредита, взятого на приобретение жилья, а также любые расходы на ремонт (без которых сдача внаём квартир не обходится). Практика показывает, что ПФЛ довольно часто имеют годовые расходы, превышающие доходы от найма. Эти расходы можно «переносить» в течение 7 лет (для снижения налоговой нагрузки). Кроме того, ПФЛ может направлять деньги на т.н. необлагаемый спец­счёт (накапливая на нём средства для приобретения дополнительных квартир). Именно таким путём может быть исправлено официально учитываемое соотношение арендного и собственного жилья, которое во всех странах «старой Европы», как минимум, близко к 50%, а в столичных и крупных городах арендное жильё по отношению к собственному соотносится в пропорции 70 к 30.

Молодые семьи, как - впрочем - нормально мыслящие не совсем молодые люди, всё чаще рассматривают альтернативу: съёмное жильё или собственный дом, всячески стараясь уйти от квартирной собственности со всеми ужасами квартирно-товарищеских террариумов городских многоэтажек.