Лаури: не те проблемы вы пытаетесь решить, да и решение неправильное

Своя квартира vs арендованная

Жители Эстонии хотят быть владельцами своего жилья, однако со временем подросло поколение и тех, кто хочет арендовать. Это молодые люди, которые работают или учатся, не желая обременять себя владением недвижимостью. Здесь и те люди, которые перемещаются по миру, меняя работу. Есть и те, кто просто не хочет иметь недвижимость.

Арендное жильё делает рынок рабочей силы более гибким. Ведь в Эстонии есть следующая проблема: если у тебя есть жильё в маленьком городке или деревне, то его продажной цены не хватит даже на первый взнос на жильё в более крупном городе. Хуже того, иногда такую квартиру или дом просто не продать.

Арендный рынок в Эстонии есть только в Таллинне и Тарту. Во всей остальной Эстонии его нет, уж круглогодичного точно. Особенность нашего рынка съёмных квартир в том, что их собственники, как правило, владеют одной квартирой, редко больше. Арендных домов, владельцем которого является предприятие или частное лицо, очень мало.

Законодательство – препятствие для рынка

По законам рыночной экономики, если есть спрос, то должно рождаться и предложение. Однако в Эстонии так не бывает. И дело, конечно же, не в том, что в стране отсутствуют государственные квартиры, а в том, что слишком высоки риски, из-за которых частный сектор не решается развивать арендные квартиры путём строительства новых домов или реновации старых.

Никто всерьёз не задался вопросом: а что же это за риски такие, и как их можно снизить? Достаточно чуть-чуть поговорить с потенциальными девелоперами и их инвесторами, чтобы понять основные проблемы.

Первая проблема - законодательство в сфере аренды, которое сильно перекошено в сторону съёмщика.

Вторая проблема - большой арендный дом может не принести достаточной доходности. Это ведёт нас ещё к нескольким подпроблемам:

А) Налоги. Владелец арендного дома находится в неравных конкурентных условиях с собственником одной квартиры.

Б) Отсутствие съёмщиков с достаточным уровнем дохода. Если квартира новая или хорошо отремонтированная, то её не смогут арендовать люди с низким доходом.

В) Арендный рынок – долгосрочный бизнес. Прибыль придёт лет через 10, а то и позже. У многих инвесторов нет столько терпения.

Что касается последнего пункта, то эта проблема будет решена налоговой реформой. Она снизит многие риски, удешевит ресурсы, уменьшит резервы.

Некоторое время назад появилась статья, где говорилось, что якобы четверть населения Эстонии готовы жить в госквартирах. Однако в этой статье умалчивается о двух важных вещах:

Первое - исследование, на которое ссылается статья, проводилось среди людей, имеющих низкий доход и думающих о переезде. Это не вся Эстония.

Второе - государственные квартиры описывались как дешёвые и соответствующие всем стандартам жизни. Иными словами, не квартира, а мечта.

Так вот: из людей, которые мало зарабатывают и думают о переезде, лишь четверть готовы арендовать идеальное жильё от государства. Три четверти госквартир не хотят!

Из исследования в той статье также чётко видно, что никакие госквартиры не удержат людей в родном городе, если их что-то привлекло в соседнем. Ожидаемый результат – люди переезжают в первую очередь ради места работы. Если работы нет, то люди в любом случае уедут, и никакие госквартиры их не остановят.

Что делать?

Говорят, что государственные арендные дома нужны, чтобы помочь местным самоуправлениям. Управам время от времени нужно жильё, куда они могут разместить стариков или людей, пострадавших в результате катастрофы. Но это же не означает, что для этого государство должно строить новые арендные дома. Может быть, лучше сделать реновацию каких-то старых домов? Причём, делать это должно местное самоуправление.В определённых случаях, наверное, нужна также поддержка государства в виде финансирования или нового законопроекта. Однако строить 6000 квартир в регионах где одни дома полупустые, а другие идут на слом, потому что в них никто не живёт, - полная растрата денег.

Так давайте же решим проблему правильным образом! Это означает законодательное сбалансирование интересов съёмщика и арендодателя и создание справедливой налоговой среды(первые шаги уже сделаны).