Лучшие города Европы для инвестиций в недвижимость – 2015

Хорошие и плохие

Что такое "хороший рынок" в понимании нормального инвестора, не идущего на риск, а ожидающего гарантированного дохода? Это дорожающая недвижимость, и лучше с низкой базы, чтобы рост был обеспечен на годы вперед. Еще это постоянный приток населения, нуждающегося в жилье. И, наконец, это диверсифицированная экономика, обеспечивающая спрос на офисные, торговые и складские площади самого разного калибра.

Вот список таких рынков, у которых специалисты PwC и Urban Land Institute видят хорошие перспективы на 2015 год. Для сравнения приведем первую десятку, на которую они советовали обратить внимание в 2014 году.

Обращают на себя внимание такие факты: перетасовка в германских городах с выдвижением Берлина на первую позицию, стабильное положение Дублина, появление в топе Мадрида и что совсем неожиданно – перемещение Афин с последней (28-й) строчки в прошлом году на 5-ю в этом.

Германская рокировка

В прошлом году лидером германских и, более того, европейских городов, по привлекательности инвестиций в недвижимость был Мюнхен. Но уже тогда было очевидно, что офисные площади в столице Баварии слишком переоценены, и многие предприниматели начали перемещаться на более дешевые окраины и в пригороды. В результате в 2015 году Мюнхен вылетел из десятки, заняв 11-е место.

На первую позицию выдвинулся Берлин – третий по объему инвестиций в недвижимость город Европы (€2,9 млрд за январь-сентябрь 2014 года). Недвижимость в Берлиненаходится на "исключительно низком ценовом уровне", а возможности для заработка не хуже, чем в том же Мюнхене, и это подкупает тех, кто не хочет рисковать. В столицу приезжают мигранты со всей страны и из-за рубежа, бурно развиваются телекоммуникационные и медийные отрасли, нуждающиеся в больших пространствах. Эксперты уверены, что из-за отложенного спроса очередной кризис обойдет Берлин стороной: сколько ни строй домов и офисов, покупатели и арендаторы всегда найдутся.

Практически не изменилась позиция Гамбурга во многом благодаря зарубежным инвесторам, которые привлекли половину из €2,4 млрд, вложенных в недвижимость за первые три квартала 2014 года. Диверсифицированная экономика города обеспечивает постоянный спрос на офисные помещения всех уровней. Население портового города увеличивается, что делает оправданными инвестиции в доходную жилую недвижимость и строительство домов.

Феномен Дублина

Недвижимость в Ирландии дорожает поражающими темпами, при этом Дублинлокомотивом тянет за собой провинцию. С ноября 2013-го по ноябрь 2014-го цены на жилье в стране взлетели на 16%, в том числе в Дублине – на 22% и в остальных городах – на 10%. И все равно столичные квадратные метры стоят на 36% дешевле, чем до кризиса 2008 года, а это значит, что перспективы для инвестора многообещающие.

Дублин "пылесосит" всю Ирландию, и с начала этого века население метрополитенского ареала выросло с 1,5 млн до 1,8 млн жителей. Город оказался не готов к такому масштабному пополнению, спрос на жилую и коммерческую недвижимость превысил предложение, и такая ситуация сохраняется и поныне. На руку инвестору также играет экономический рост – самый высокий в Евросоюзе (во втором квартале ВВП увеличился на 6,5% в годовом исчислении). Еще одним фактором привлекательности рынка является сокращающаяся безработица (с 265 тыс. до 230 тыс. соискателей за последний год, по данным Евростата).

Мадрид возвращается

Мадрид, который в прошлом году еще никто не решался называть интересным рынком, возвращается в число привлекательных и оказывается сразу на третьей позиции в Европе. В хорошие перспективы Испании на 2014 год верили 67% опрошенных экспертов, а отрицали такую возможность 19% респондентов. В 2015 год специалисты смотрят с большим оптимизмом: результаты исследования показали 71% и 10% соответственно.

На рынок недвижимости в Мадриде нацелились все крупные инвесторы, начиная от американского финансиста Джорджа Сороса и китайской Dalian Wanda Group, владеющей десятками отелей, торговых центров и кинотеатров, и заканчивая инвестиционной компанией TIAA Henderson, имеющей около 400 объектов в Европе. "Мадрид выходит из кризиса. Цены восстанавливаются, и рынок предлагает множество возможностей", – говорит один из опрошенных экспертов.

Взлеты и поражения: Афины, Лиссабон и Цюрих

Серьезный рывок совершили Афины, переместившись с последней строчки в 2014 году на пятую в 2015-м. Еще год назад специалисты, отвечающие в компаниях за капиталовложения, чурались греческой столицы из-за тяжелого экономического положения в стране. Управляющий одного фонда даже заявил, что Греция – это "no-go area", запретная зона для инвестора. Как только страна начала преодолевать трудности (хотя этот процесс еще очень нестабилен и хрупок), некоторые инвесторы поспешили на еще слабый рынок, чтобы серьезно заработать на недвижимости, которая в потенциале будет дорожать.

Лиссабон также переместился вверх в рейтинге и смог войти в первую десятку. Португалия получила €78 млрд от Евросоюза и МВФ, так что ее экономика выправляется, а рост ВВП в 2015 году ожидается на уровне 1,5%. Арендные ставки в центре Лиссабона вернулись к прежним значениям, а на элитные офисы увеличились еще сильнее. В этом сегменте рынок встал с ног на голову: правят бал продавцы, которые в условиях ограниченного предложения сами выбирают себе покупателей. Не только офисы, но и торговые центры в зонах с хорошей доступностью являются хорошей инвестицией в Лиссабоне. В 2013 году вложения в коммерческую недвижимость Португалии утроились, а в 2014 году – удвоились по отношению к 2013-му, составив €700 млн.

Коммерческая недвижимость в Цюрихе, напротив, перестала быть выгодным приобретением. Этот швейцарский город упал с 6-го на 25-е место: офисы слишком дорогие, арендаторов найти трудно, поскольку они стараются сэкономить и выбирают скромные и недорогие помещения.

Инвесторов настораживают и попытки запретить миграцию из стран Евросоюза (в 2014 году прошли два референдума – в феврале жители высказались в пользу жесткой меры, а в ноябре не поддержали ограничение количества прибывающих мигрантов до 0,2% от населения страны). Неизвестно, что еще придумают швейцарцы, но инвесторам понятно одно: экономика Цюриха "завязана" на банковскую сферу и биотехнологии, а они зависят от высококлассных специалистов из-за рубежа. Не будет специалистов – не будет спроса на офисы.

Бирмингем, Копенгаген, Амстердам и Лондон завершают первую десятку

Что могут предложить покупателю недвижимости города, расположившиеся ближе к концу десятки, и почему инвестиционный климат Лондона сменился с крайне благоприятного на просто благоприятный?

Мало кто знает, но не Манчестер или Ливерпуль, а Бирмингем – второй по населению город Великобритании. Шестое место ему обеспечила дороговизна недвижимости в Лондоне: на рынок идут инвесторы, не готовые переплачивать за квадратные метры в столице.

Копенгаген смог занять седьмую позицию из-за роста экономики, наплыва населения и того факта, что офисная недвижимость "работает" на два города – датский Копенгаген и шведский Мальмё, до которого полчаса езды.

Амстердам прыгнул на 17 позиций вверх и оказался на 8-м месте. "Голландию мы избегали годами, поскольку в основных городах предложение значительно превышало спрос, но сейчас стали разборчивее, чувствуем себя уверенно, можем управлять такими активами и выходить на интересную прибыль", – поделился мнением один из крупных инвесторов. Вложения в жилую недвижимость не менее оправданы: население прибывает, арендные ставки постоянно повышаются. А правительство еще и сделало подарок инвесторам, приняв ряд мер, направленных против развития социального жилья, так что многие граждане Нидерландов будут вынуждены переехать на съемные квартиры.

С ухудшением рейтинга Лондона все понятно. Для одних это "город номер один", а для других – непонятный феномен неприемлемых цен. Перегрев рынка (а вернее – осознание этого факта инвесторами) и привел к тому, что Лондон находится в самом конце десятки. Но за бортом столица Туманного Альбиона не окажется: цены на жилуюнедвижимость в Лондоне уже и так заоблачные, а люди продолжают ехать со всей Англии и со всего мира.

Дело момента

Сравнивая рейтинги-прогнозы на этот и прошлый годы, очевидно: города в них скачут с непредсказуемой скоростью и в непредсказуемую сторону. То, что было выгодным в 2014-м, становится едва окупаемым в 2015-м, а потом снова может вернуться в тренд. Города Германии, Дублин и Лондон являются наиболее стабильными по присутствию в первой десятке рейтинга, и инвестиции с надеждой на долгосрочную отдачу, похоже, целесообразнее направлять именно на эти рынки.

28 городов Европы для инвестиций в 2015 году, полный список (Emerging Trends in Real Estate 2015)