Малым инвесторам некуда инвестировать

По словам людей, ин­вес­тирующих внедвижимость, хороших предложений для инвес­тирования становится всё меньше. Если в 2010 году из десяти квартир можно было выбрать подходящий объект, то сегодня придётся просмотреть сотни предложений, чтобы найти подходящий.

Люди всё больше хотят обеспечить своё будущее и зарабатывать пассивный доход. Недвижимость по-прежнему считается одним из самых лёгких и интересных секторов для инвестирования. В основном из-за того, что при помощи недвижимости может зарабатывать любой, даже тот, у кого нет свое­го капитала.

По словам Пеэтера Пяртеля, владельца инвестицион­ной компании OU Peeter Par­tel, люди, которые интересуются инвестициями в недвижимость, делятся на две группы. В первую входят люди среднего возраста, у кого есть сбережения и кредитоспособность, и которые хотят реализовать и то, и другое.

И ко второй группе относятся молодые люди, которые уже имеют свой первый опыт работы и пришли к выводу, что не хотят работать «на дядю». Они ищут возможнос­ти для приобретения недвижимости с целью последующей сдачи её в аренду, а доход должен покрывать их минимальные расходы, тогда им не придётся работать за зарплату.

С точки зрения действующей налоговой системы, на рынке недвижимости разумнее работать в качестве предпринимателя. Так как доход частных лиц полностью облагается налогом, и вычесть из него расходы невозможно.

У фирмы больше шансов заработать

Если есть желание купить больше, чем один объект для сдачи в аренду, то стоит взвесить необходимость создания фирмы. По словам инвестора Яака Роосааре, начиная с этого года, доход от сдачи в аренду облагается 16% налогом, что позволяет вместо зарплаты жить на доход от аренды.

В добавок через каждые 2 года можно продавать своё жильё без уплаты подоходного налога. То есть, если не получится заработать, сдавая в аренду, то можно 2 года пожить в том или ином объекте, а затем реализовать налоговую льготу.

Маклер Arco Vara Реймо Симсалу считает, что цели у инвестиций самые разные. Есть клиенты, которые хотят покупать объекты, с которых постоянно «капает» регулярная прибыль. Есть и такие, которые покупают земельные участки с перспективой на будущее, чтобы потом что-то строить на этом участке или выгодно продать.

Консультант OU Kinnis­varakool Tыну Тоомпарк сказал, что на эстонском рынке инвестирования в недви­жимость, в основном, действуют местные люди. «Есть также небольшие иностранные инвесторы, имеющие несколько квартир, которые передали свои дела местным управляющим. Есть инвесторы как местные, так и иностранные, которые покрупнее, и которые готовы ежемесячно, а то и еженедельно покупать новые объекты. Совершенно отдельной группой стоят инвестиции в офисную недвижимость», - пояснил Тоомпарк.

Успешность инвестиции напрямую зависит от правильного выбора объекта. Восходящим трендом сегодня является сдача в аренду собственной недвижимости на время путешествия или на лето. Система Airbnb способствует этой тенденции, однако, по словам Тоомпарка, сдача в аренду на более долгий срок (за исключением Пярну и Хаапсалу) даёт всё же более ощутимый финансовый эффект.

По словам инвестора Яака­ Роосаара, «флип» - купил, отремонтировал, продал, заработал – сегодня всё тяжелее получается. Цены поднялись, а покупатели предпочитают новостройки. «В то же время сегодня больше возможностей для коллективного финансирования. Сегодня возможно участвовать в инвестиционных проектах, имея всего 100 евро», - пояснил он.

Пеэтер Пяртель говорит, что в последние годы всё труднее найти на рынке толковые проекты для инвестирования в недвижимость. «Если раньше можно было выбрать из 10 объектов, то сегодня, чтобы найти что-то подходящее, необходимо просмотреть более 100 объектов», - отметил он.

Пяртель добавил, что на рынке сегодня появилось много инвесторов: одни ведут себя разумно, другие же не знают, как толково инвес­тировать, и будто не представляют, какие последствия может принести с собой покупка недвижимости по завышенной цене. «Растущий рынок может простить такое поведение, но вот если рынок пойдёт вниз, то «плывущих нагишом» сразу будет заметно», - сказал он.

Хотят покупать, когда цены высокие

Инвестирование в недвижимость имеет свои циклы, которые зачастую противоположны ценам на недвижимость. «Если в 2009 и 2010 году цены на недвижимость были низкие, то никто особо не стремился инвестировать. Сегодня же, когда цены на пике, все хотят инвестировать», - описал ситуацию на рынке Пяртель.

Инвесторы с солидным опытом уже некоторое время «на стрёме» и готовы к падению рынка. «Сегодня положение напоминает 2007 год. Ожидают экономичес­ких трудностей и проблем на рынке кредитования, цены снижаются», - пояснил Пяртель.

Вам нужен клиент Maxima или Selver?

При выборе объекта Пеэ­тер Пяртель советует исходить прежде всего из того, на какого клиента в будущем вы собираетесь рассчитывать. «Я сам предпочитаю т.н. типичных клиентов Maxima.

Можно купить квартиру в старом доме, хорошо отремонтировать. Тут самое важное - функциональность, чтобы в квартире было всё необходимое для жизни, чтобы клиенты приходили и уходили руки в карманах. В то же время никаких излишеств», - объяснил Пяртель.

В то же время на рынке больше инвесторов, которые предлагают квартиры т.н. клиентам Selver, в старых солидных домах или новостройках.

«Для таких людей важен район. В добавок хотят качественную обстановку», - сказал он.
Есть также и клиенты Stockmann. Немного инвес­торов действуют в этом сегменте, предлагая квартиры, в основном, богатым иностранцам в центре города, в новых домах или в очень хорошо реставрированных домах в Старом городе.

Новостройки развивают как раз для клиентов Selver и Stockmann.

Старые квартиры с хорошим потенциалом аренды покупают, в основном, в Мус­тамяэ и Ласнамяэ, ну и конечно в центре. Для инвес­тирования очень подходят прибрежные районы, такие как Рокка аль Маре, Штромка, Каламая, Пирита и Виймси, в которых появляются новостройки.