За сколько продают однокомнатные квартиры в Таллинне, Тарту и Нарве, снизятся ли цены в этом году

Таллинн: предложение растет

Самая дешевая однокомнатная квартира, которую сейчас предлагает 1Partner Kinnisvara в Таллинне, это комната в общежитии на улице Лыйме стоимостью 10 000 евро, а самая дорогая — квартира в квартале Ротерманни за 117 000 евро.

В Uus Maa Kinnisvarabüroo цены варьируются от 33 900 евро до 235 000 евро.

В Pindi Kinnisvara сейчас дешевле всего — в 19 500 евро — обойдется квартира площадью 12 м2 на первом этаже пятиэтажного дома на улице Палласти в Ласнамяэ, а дороже всего — в 68 000 евро — квартира площадью 27 м2 на первом этаже трехэтажного дома на улице Теллискиви в Пельгулинне.

ArcoVara отмечает, что неофициальным индикатором рынка недвижимости в Таллинне является стоимость однокомнатной квартиры в Ласнамяэ — в январе такая квартира в панельном доме в центре района была продана за 52 000 евро. Квартиры, бывшие в использовании, стоят примерно от 30 000 до 50 000 евро, квартиры в новых домах — от 60 000 до 80 000 евро.

Ober-Haus продает по самой низкой цене — за 20 500 евро — квартиру площадью 16 м2 в бывшем общежитии на улице Сыле в Пыхья-Таллинне, которая нуждается в реновировании, а по самой высокой — 126 500 евро — квартиру с кухонной мебелью площадью 35,4 м2 на пятом этаже в центре города на улице Паади, с видом на море и Старый город.

Аналитик и оценщик Ober-Haus Райн Рятт отмечает, что на таллиннском рынке квартир новый год начался значительно спокойнее, чем предыдущий, по сравнению с январем прошлого года совершается меньше сделок. По его словам, с весны 2014 года количество предложений выросло примерно на 30%, что остановило наблюдавшийся в последние два года быстрый рост цен в спальных районах. Также очень активно продолжалась деятельность по застройке, и предложение новых квартир в течение последнего года удвоилось.

”На рынок квартир в целом влияют процентные ставки и условия кредитов, как для застройщиков, так и для потребителей, вакантность в сегменте недвижимости, производительность, уровень аренды, уровень цен, планировка помещений и архитектура. В более широком смысле — также демографическая ситуация, уровень жизни, безработица и кредитная нагрузка. По крайней мере в ближайшей перспективе численность населения Эстонии продолжит сокращаться, и процентным ставкам больше некуда падать. На рынок квартир в целом начали влиять рост количества предложений и снижение спроса. Однако для того, чтобы цены начали падать, количество сделок должно существенно уменьшиться и оставаться на таком уровне много месяцев подряд”, — считает Рятт.

Тарту: все стабильно

Из предлагаемых 1Partner Kinnisvara в Тарту квартир самая дешевая стоит 10 000 евро, а самые дорогие в новом доме на улице Сийли — 54 000-64 000 евро.

Квартиры в Uus Maa Kinnisvarabüroo стоят от 32 000 евро до 72 128 евро.

Pindi Kinnisvara продает по самой низкой цене — 20 000 евро — квартиру площадью 15,9 м2 на первом этаже двухэтажного деревянного дома на улице Уус с открытой кухней и туалетом в коридоре, а по самой высокой — 89 000 евро — квартиру площадью 47,7 м2 на третьем этаже четырехэтажного дома на улице Яама с парковочным местом.

В ArcoVara дешевле всего — 9000 евро — стоит квартира площадью 15 м2 с открытой кухней, которая нуждается в капитальном ремонте, дороже всего — квартира площадью 48 м2 в новом доме в центре.

Ober-Haus предлагает самую дешевую квартиру площадью 25,6 м2 на первом этаже двухэтажного деревянного дома на улице Картули в Супилинне с печным отоплением за 24 500 евро, а самую дорогую площадью 38,4 м2 — на втором этаже нового трехэтажного дома на улице Аардла, с балконом и парковочным местом за 67 000 евро.

Нарва: есть спрос на качественное новое жилье

Самая дешевая из продаваемых сейчас Pindi Kinnisvara квартира в Нарве стоит 12 500 евро — это нуждающаяся в санитарном ремонте квартира площадью 27,3 м2 на третьем этаже пятиэтажного дома на улице Герасимова, с мебелью, самая дорогая обойдется в 39 000 евро— это квартира площадью 29,1 м2 на первом этаже пятиэтажного дома на улице Краави в Старом городе.

Нарвское представительство ArcoVara сейчас может предложить однокомнатную квартиру по цене от 8500 евро (405 евро/м2), это будет маленькая квартира площадью 21 м2, без ремонта, требующая замены окон и дверей. Самая дорогая, которую фирма продает сейчас, стоит 19 500 евро, это квартира площадью 32 м2 на пятом этаже в хорошем районе, с ремонтом и частично меблированная.

Ober-Haus продает по самой низкой цене — 13 700 евро — квартиру площадью 28,1 м2 на первом этаже пятиэтажного дома на Уускюла, которая нуждается в реновировании, а по самой высокой цене — 30 500 евро — только что отремонтированную квартиру площадью 37,5 м2 на втором этаже девятиэтажного дома в центре города.

Представительств 1Partner Kinnisvara и Uus Maa Kinnisvarabüroo в Нарве нет.

По словам директора ArcoVara в Ида-Вирумаа Александра Богенса, предложение квартир в Нарве в последнее время увеличилось, из-за чего несколько снизились цены. ”Несколько месяцев назад под Нарвой закончилась большая стройка завода сланцевого масла, на которую было стянуто множество рабочих и фирм-подрядчиков. Это были и эстонские компании, и многие зарубежные. Соответственно, в последние несколько лет был повышенный спрос на аренду жилья, причем цены на съемное жилье были завышены в разы. Сейчас стройка закончилась, и рынок наводнился большим количеством квартир, оставшихся без арендаторов. Часть из них выходит на продажу, соответственно, предложение увеличивается. Это, конечно, негативно влияет на цены, и мы наблюдаем некоторое их снижение. Также из-за нестабильной внешнеполитической ситуации и резкого падения курса рубля падает активность российских покупателей на рынке недвижимости Ида-Вирумаа”, — поясняет он.

Однако, по оценке эксперта, внутренний спрос в Нарве очень хороший — люди женятся, разводятся, ждут прибавления в семьях и покупают, продают и обменивают свое жилье на большее или меньшее. ”Также надо учитывать и то, что доходы населения не упали, как это было в годы кризиса конца первой декады прошлого десятилетия, а это тоже позволяет надеяться, что существенных и обвальных изменений цен на рынке все-таки не произойдет. Более того, некоторые наши крупные клиенты регулярно жалуются на отсутствие в Нарве и Ида-Вирумаа новостроек — в последние 30 лет в Нарве и городах Ида-Вирумаа практически не строилось новое жилье. При этом спрос на качественное новое жилье в Нарве есть”, — отмечает Богенс.

Год будет стабильным, но возможны сюрпризы

Член правления Uus Maa Kinnisvarabüroo Мика Суксдорфф прогнозирует в этом году стабильность на рынке недвижимости. ”Многие застройщики чуть скорректировали цены уже в конце прошлого года, и в этом году изменение цен зависит, конечно, от темпа продаж проектов. Если экономика Эстонии в целом будет двигаться в положительную сторону, то рынок недвижимости будет двигаться туда же. Во многом на рынок недвижимости влияют и банки и их условия. Сейчас все банки активны на рынке кредитов, и это положительно влияет на рынок недвижимости. Для покупателей жилья сейчас хорошие условия кредитования благодаря низкому Euribor, и это, очевидно, будет продолжаться целый год”, — комментирует он.

Руководитель группы жилых площадей 1Partner Kinnisvara Михкель Ойдерма согласен с Суксдорффом. ”Прогноз на ближайшее время довольно скучный. Рынок недвижимости немного оправляется от некоторого спада активности в прошлом году, но существенных колебаний в одну или другую сторону не видно. Если в какой-то момент на рынок выбросят большое количество новых квартир, то в отношении некоторых проектов может быть снижение цен, но на весь рынок это в значительной степени не повлияет. Конечно, в большей или меньшей степени мы зависим от благополучия Европы, и новости с востока тоже не могут не влиять на нас. Пока ситуация нестабильна, рынок недвижимости останется несколько менее активным, чем это нужно, чтобы произошел новый рост. В каком-то смысле это хорошо, потому что резкие подъемы и спады на самом деле не приносят пользы ни той, ни другой сторонам. Скорее, сейчас мы, наоборот, можем говорить о реальном упорядочивании рынка, где принимается меньше необдуманных решений, поэтому вся картина стабилизируется”, — заключает Ойдерма.

При этом, по мнению члена правления Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана, 2015 год все-таки может быть богат на сюрпризы, хотя все и указывает на стабильность. ”Цены не должны куда-то сдвинуться, но есть факторы, которые могут существенно на это повлиять. Прежде всего, ускорение инфляции в связи с решением Европейского центробанка напечатать деньги. Если потребители в страхе инфляции начнут скупать недвижимость, то спрос может резко вырасти, что поднимет цены. В ином случае на рынке будет чрезмерное предложение, которое заставит продавцов снижать цены, чтобы остаться конкурентоспособными. Если такое давление продлится слишком долго, то не исключено, что цены на некоторые группы недвижимости снизятся, — подчеркнул Сооман. — Все говорит о том, что, скорее всего, будет стабильный год и ничего экстренного на рынке недвижимости не произойдет. Но бывало и так, что чем большей стабильности ожидали, тем больше штормило рынок, поскольку многие его участники старались извлечь выгоду из стабильности и начинали массово продавать или покупать. Поживем — увидим”.