Korterisse büroo, ilusalong või koguni kauplus: mida seadus selle kohta ütleb?

Kommenteerib Martina Proosa (advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid):

Ehitise kasutamise viis ehk otstarve on üks ehitise olulistest näitajatest. Kasutamise otstarbest võivad sõltuda näiteks ehitise ehitamise ja kasutamise nõuded (lasteaiad, majutusasutused jms). Otstarbekohast kasutamist saab kontrollida avalik võim järelevalve käigus, eelkõige kasutamise ohutuse osas. Erasuhtes saavad ehitise või ruumide kasutamist kindlaks määratud otstarbel nõuda ka naabrid, näiteks kortermajas korterinaabrid. Näiteks, kui kortermaja ühes korteris seatakse sisse narkolabor, siis saavad sellesse tegevusse sekkida nii naabrid kui ka kohalik omavalitsus, kuna korterit ei kasutata selleks ettenähtud otstarbel ja see tegevus võib olla teistele korteriomanikele ohtlik. Peale selle võib sekkuda ka politsei, sest tegemist on ebaseadusliku tegevusega.

Ehitise kasutamise otstarve määratakse detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringu alusel. Kui detailplaneeringut koostada ei ole vaja, siis määratakse kasutamise otstarve projekteerimistingimustes. Kui puudub kohustus taotleda ehitusluba, näiteks alla 60 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrguse ehitise puhul, võidakse määratakse ehitise kasutamise otstarve kasutusteatises.

Kasutusotstarbe määramine

Kasutusotstarbe määramine toimub majandus- ja taristuministri määruses esitatud ehitise kasutusotstarvete loetelu alusel. Ehitisel võib olla ka mitu kasutusotstarvet. Näiteks võivad ühes hoones asuda samaaegselt nii korterid kui bürooruumid või ilusalong. Sellisel juhul määratakse kasutusotstarve iga vastava pinna kohta. Kuna ehitise kasutusotstarvete loetelu kohaselt on võimalik paigutada sama tegevus mitme erineva kasutusotstarbe nimetuse alla ning kõik loetelus nimetatud ehitiste liigid lõppevad võimalusega liigitada ehitis muu sedalaadi ehitisena, tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata, millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab.

Arvestades hoone pikka eluiga on loomulik, et selle pindadel võib erinevatel aegadel toimuda erinevaid tegevusi. Ehitusseadustik annab seetõttu võimaluse ehitise kasutusotstarbe muutmisel teavitada kohalikku omavalitsust kasutusteatise esitamisega, kui kasutusotstarbe muutmisega ei kaasne ehitamist. Sellise teatise esitamisel tuleb lähtuda ehitusseadustiku lisast 2. Võimalus muuta ehitise või selle iseseisva osa, näiteks korteri, kasutusotstarvet kasutusteatise esitamisega muudab ehitise kasutamise paindlikumaks ning lihtsustab omaniku võimalust oma omandit kasutada. Lihtsustatud korras kasutusotstarbe muutmine on siiski võimalik vaid siis, kui kasutusotstarbe muutmisega ei kaasne ehitustegevust ega olulist negatiivset mõju ehitise või korteri mõjualas olevatele isikutele.

Näiteks on võimalik korter võtta kasutusele büroona ilma ehitustööde tegemiseta ja vastupidi. Kui korterit kasutatakse peamiselt büroona, võivad büroole esitatavad nõuded erineda. Kui korterit kasutatakse lisaks elamisele kodukontorina, ei kasutusotstarbe muudatust sisuliselt toimu.

Praktikas on juhtumeid, kus ka eluruumi kasutuselevõtt bürooruumina on põhjustanud majaelanikele probleeme. Näiteks ei jätku elanikele enam parkimiskohti, kuna büroo kliendid on hõivanud maja ümbruses kõik vabad parkimiskohad, elanike rahu on büroo klientide rohkusest häiritud vms.

Kuna uue ehitusseadustiku järgi ei ole ehitustegevuse puudumisel ehitise kasutusotstarbe muutmiseks vaja taotleda ehitusluba ega kasutusluba, vaid kasutusotstarbe muutmiseks tuleb esitada üksnes kasutusteatis, siis tekib küsimus, kuidas saavad majaelanikud sellistel juhtudel ennast soovimatute negatiivsete mõjutuste eest kaitsta.

Uues ehitusseadustikus on kohaliku omavalitsuse roll väga rangelt piiratud üksnes ehitamise ja kasutamise nõuete hindamisega tulenevalt kehtestatud normidest. See tähendab, et kohalik omavalitsus enam naabrite omavahelistesse vaidlustesse sekkuda ei saa.

Kasutusteatis tuleb esitada 10 päeva enne kasutusotstarbe kavandatavat muutmist. Kuigi üldjuhul ei peaks kasutusteatise esitamisele kohaliku omavalitsuse reageeringut järgnema, annab ehitusseadustik annab kohalikule omavalitsusele õiguse esitada 10 päeva jooksul kasutusteatise esitamisest kasutusteatise alusel ehitise kasutamisele järgmisi lisanõudeid: viia ehitis nõuetega vastavusse; kooskõlastada ehitise kasutamine või kasutusotstarbe muutmine pädeva asutusega; kaasata kinnisasja omanik või naaberkinnisasja omanik.

Täiendavate nõuete esitamine ei tähenda siiski kasutusloa andmise menetluse läbiviimist ega kasutusloa andmist. Samuti ei ole täiendavate nõuete esitamise käigus võimalik nõuda kasutusotstarbe muutmise kooskõlastamist naabritega. Kuid naabrite kaasamine annab nii kohalikule omavalitsusele kui ka naabritele teavet kavandatavate muudatuste kohta ning võimaldab majaelanikel vajadusel vastu võtta ühiseid otsuseid.

Kelle nõusolek peab olema?

Korteriomandi kasutusotstarbe muutumine vajab teatud juhtudel kõigi korteriomanike nõusolekut. Nimelt on kortermajas korteriomandi kasutamise otstarbe muutmiseks teatud juhtudel vaja teiste korteriomanike nõusolekut. Riigikohus on näiteks asunud seisukohale, et iluteenuste jaoks ettenähtud ruumides tantsustuudio pidamine on oluline kasutusotstarbe muutumine, mis vajab kõigi korteriomanike nõusolekut.

Kuigi ehitusseadustik ütleb selgelt, et olukorras, kus ehitise kasutuselevõtmine või kasutusotstarbe muutmine toimub kasutusteatise alusel ei lähe kasutusteatise taotluse lahendamine üle kasutusloa menetluseks, on kohalikul omavalitsusel võimalus teha otsus ka kasutusotstarbe muutmisest keeldumise kohta. Näiteks juhul, kui ehitis on kasutusotstarbe muutmise tõttu ohtlik, kooskõlastav asutus on jätnud kasutusotstarbe muutmise kooskõlastamata, kasutusotstarbe muutmisega kaasneb oluline keskkonnamõju, mida ei ole võimalik piisavalt vältida ega leevendada või muul ehitusseadustikus sätestatud juhul.

Kui kohalik omavalitsus ei teavita kasutusteatise esitajat 10 päeva jooksul alates kasutusteatise esitamisest vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, võib asuda ehitist kasutama või muuta selle kasutusotstarvet.

Juhtudel, mil kasutusotstarbe muutmisega kaasneb ehitustegevus, mis nõuab ehitusluba, tuleb läbida vastav menetlus. Selles osas uus ehitusseadustik väga olulisi erinevusi võrreldes varasema ehitusseadusega ette ei näe. Loamenetluse kohta saab täpsemalt lugeda raamatust «Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel».

Kas kauplus tohib majas olla?

Lõpetuseks kokkuvõte Riigikohtu seisukohast ühes kohtuasjas, kus Riigikohus hindas ruumide kasutusotstarbe muutmise õiguspärasust. Riigikohtu arvates võib kaupluse tegevus jääda omandi tavakasutuse piiridesse, kui kauplus oli korterelamusse algusest peale ette nähtud. Senise eluruumi kasutuselevõtmine kauplusena toob aga kaasa omandi kasutuse olulise muutumise ja teised korteriomanikud ei ole kohustatud taluma sellega kaasnevaid mõjutusi. Riigikohus leidis ka seda, et selles asjas ei omanud tähtsust, kas elamualune maa oli oma sihtotstarbelt tervikuna elamumaa või osaliselt ärimaa, ega see, kas kaupluseruumid on arvel eluruumide või mitteeluruumidena. Maa sihtotstarbe ega ruumide kasutusotstarbe kindlaksmääramisel ei pidanud elanikud ette nägema, et elamusse tulevad kauplused. Kaupluse sobivust ümbruskonda tuleb Riigikohtu hinnangul eelkõige hinnata ehitus-, kasutus- ja kauplemislubade väljastamisel, sest alles siis on võimalik piisava täpsusega hinnata kavandatava tegevuse mõju ümberkaudsetele elanikele.