Maa-amet hakkab koostama ja avaldama kinnisvaraturu ülevaateid eesmärgiga pakkuda adekvaatset ning usaldusväärset informatsiooni kogu Eesti kinnisvaraturu erinevate sektorite hindade ning trendide osas.
Esimesena keskendume haritava maa hinna ning tehingudünaamikale ning toome välja tegurid, mis mõjutavad haritava maa väärtust. Ülevaates kajastame Maa-ameti tehingute andmebaasis registreeritud tehingute alusel koostatud statistikat. Seejuures on analüüsi kaasatud vaid vabaturu tehingud ehk välja on jäetud seotud osapoolte ning sugulastevahelised tehingud ja arvestatud on mediaanhindasid, mis välistavad ekstreemsete väärtuste mõju hindadele ja võimaldavad paremini kirjeldada haritava maa turul enimlevinud hindadega toimunud tehinguid.
Haritav maa
Haritava maana käsitletakse antud kontekstis maatulundusmaad, mille pindala on suurem kui 2 ha ning haritava maa kõlviku pindala moodustab enam kui 90% maatüki kogupindalast.
Tehingud haritava maaga moodustavad ligikaudu 16% hoonestamata maatulundusmaaga tehtavatest tehingutest. Aastatega on haritava maa mediaanpindala (st enim esineva suurusega maatükk) vähenenud.
Haritava maa pindalade muutumine on kujutatud joonisel 1. Nagu näha, on enamlevinud tehinguobjektiks 8-10 ha suurused maatükid. Viimasel paaril aastal on mediaanpindala langenud aga alla 8 hektari.
Joonis 1. Haritava maa mediaanpindala ning tehingute arvu proportsioon pindalagruppide lõikes.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Tehinguaktiivsus on kuni 2006. aastani stabiilselt kasvanud, kuid aastatel 2007-2010 on märgata väikest tagasiminekut võrreldes 2006. aastaga. Samas, vaatamata tehinguaktiivsuse vähenemisele jätkasid haritava maa hinnad tõusu ning stabiliseerusid alles 2008. aastal. Selle põhjuseid tuleb otsida keerulisest majandusolukorrast, kus sissetulekud ning tarbimine vähenesid, mistõttu oli ka põllumeestel vähem raha. Tegevuse laiendamine ei olnud paljude jaoks prioriteet. Kuid haritava maaga tehtud tehingute langus ei olnud nii ulatuslik kui elu- ning äriotstarbelisel maal, mis on loogiline, sest maatulundusmaa, sh haritava maa hind oli küllaltki madal.
Joonis 2. Tehinguaktiivsus haritava maaga ning mediaanhind aastate lõikes.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Joonisel 3 on kujutatud 2014. aasta II poolaastal haritava maaga tehtud tehingute mediaanhindasid maakondade lõikes. Enamikus maakondades on haritava maa väärtused jäänud 2000 ja 2500 € vahele hektari kohta. Odavamad haritava maa hinnad on Hiiu ja Saare maakonnas, kus mediaanhind on 1500 €/ha.
Joonis 3. 2014. aasta II poolaasta haritava maa mediaanhinnad (€/ha) maakondade lõikes.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Võrdlus 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustega
Haritava maa puhul on maakonniti väärtused muutunud erinevalt. Alltoodud kaardil on kujutatud aastate 1998-2000 tehinguhindade võrdlus 2012-2014 tehinguhindadega. Teatava ettevaatusega tuleb suhtuda Hiiu, Valga, Võru ja Ida-Viru maakonna ühikuhindade muutustesse, kuna 2001. aasta korralisele hindamisele eelnenud kolmel aastal tehti neis maakondades haritava maaga vähem kui 10 tehingut, mis ei pruugi tagada piisavat usaldusväärsust tulemuse osas.
Kaart 1. Haritava maa hektari hindade muutus kordades.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Kui võrrelda 2001. aasta haritava maa korralise hindamise tulemusi 2014. aasta II poolaasta haritava maa ühikuhindadega, selgub, et muutused on veelgi ulatuslikumad. Enamikes maakondades on haritava maa ühikuhinnad kasvanud 10 või enam korda. Üheks peamiseks põhjuseks suhteliselt kiiremas hinnakasvus on Euroopa Liidu erinevad toetusprogrammid põllumeestele. Teise faktorina mõjutab haritavate maade hindu ka suhteline odavus võrreldes teiste kinnisvarasektoritega, mistõttu on rahapaigutus maasse küllaltki odav investeerimisvõimalus. Lisaks toodab põllumaa omanikule ka tulu eelmainitud eurotoetuste või rendina.
Tabel 1. Haritava maa 2014. aasta II poolaastal tehtud tehingute ning 2001. aasta maa korralise hindamise tulemuste võrdlus.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Haritava maa väärtust mõjutavad tegurid
Üheks peamiseks haritava maa väärtust mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida väljendatakse mulla boniteediga. Mulla boniteet ehk hinne on mullale antud suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jm tulenevat tootlikkust. Viljakuse ning haritava maa seoste analüüsimisel tuleb olla ettevaatlik tulemuste tõlgendamisel, sest viljakuse andmed pärinevad 1990. aastatest. Samas ei muutu mulla ning viljakuse näitajad kiiresti (v.a piirkonnad, kus mulla omadusi on muudetud nt kuivenduste rajamise, metsade muutmisega põlluks jne), mistõttu on võimalik saada üldine ettekujutus, kuidas mullaviljakus mõjutab haritava maa väärtust.
Alloleval joonisel on kujutatud mulla boniteedi ning väärtuse vahelist seost ehk seda, kuidas muutub haritava maa ühikuhind mulla suhtelise viljelusväärtuse muutudes.
Joonis 4. Tehingute arv ning mediaanhind mulla boniteedipunktide lõikes.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Joonisel 4 on toodud viimase kolme aasta (2012-2014) haritava maaga tehtud tehingute statistika, lähtudes mulla boniteedist. Jooniselt nähtub, et alla 35 boniteedipunkti on haritava maa väärtused odavamad, jäädes vahemikku 1500-2000 €/ha. Kui mulla boniteet on 45 või enam hindepunkti, on maa väärtused kõrgemad, jäädes 2000-3000 €/ha vahele.
Selleks, et analüüsida maa viljakust iseloomustavate boniteedipunktidele vastavaid maa väärtusi, on tehingud jagatud vastavalt mulla boniteedile kolme gruppi.
Esimese grupi moodustavad madala viljakusega maatükid, kus boniteet on väiksem või võrdne 35-ga ning nende maatükkide mediaanhind on 1800 €/ha.
Teise grupi moodustavad keskmise viljakusega maatükid, kus mulla boniteet jääb vahemikku 36-44 ning nende maade mediaanhind on 1950 €/ha.
Kolmanda grupi moodustavad kõrge viljakusega mullad, kus mulla boniteet on suurem kui 44, mille korral on haritava maa mediaanhind 2150 €/ha.
Mulla viljakuse ning väärtuste vaheliste seoste detailsem analüüs näitab, et mulla boniteedi ühe hindepunktilise kasvu korral suureneb haritava maa väärtus keskmiselt 17,8 €/ha võrra.
Lisaks mulla boniteedile mõjutab haritava maa väärtust ka asjaolu, kas maatükk on registreeritud PRIA põllumassiivide registris või mitte. Registreeringu olemasolu võimaldab maaomanikul või rentnikul taotleda maatükile Euroopa Liidu toetusi.
Kui võrrelda aastatel 2012-2014 tehtud tehingute mediaanhindasid lähtuvalt PRIA registreeringust, ilmneb, et maatükid, millele on võimalik toetust taotleda, on müüdud ligikaudu 11% kõrgema hinnaga. Samuti paistab silma, et PRIA-s registreeritud maadega tehakse tehinguid rohkem kui PRIA-s registreerimata maadega. Samas võib täheldada trendi, kus PRIA-s registreeritud ning registreerimata maade hinnaerinevused vähenevad.
Joonis 5. PRIA-s registreeritud ning registreerimata maadega tehtud tehingute arv ning mediaanhind.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Kolmanda tegurina mõjutab maa väärtust müüdava maa pindala. Eeldus on selline, et suuremad haritavad maad on kallima ühikuhinnaga, kuna harimisel saavutatakse kulude kokkuhoid nii transpordi kui ka aja näol. Analüüsides aga haritava maa hektarihinna ning pindala vahelisi seoseid, ilmnes, et märgatavat mõju maa suurus väärtusele ei avaldanud. Siiski ollakse nõus kõrgemat hinda maksma selliste harivate maade eest, mille pindala on suurem kui 5 hektarit. Olulise pindalalise mõju puudumist võib seletada asjaoluga, et Eestis on haritavad maad tunduvalt suuremad kui Euroopas.
Joonis 6. Haritava maaga tehtud tehingute mediaanhind pindalavahemike lõikes.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas.
Kokkuvõte
Kuigi piirkonniti võivad haritava maa hinnad olla muutlikud, siis üldine viimaste aastate trend on seni näidanud hindade kasvu. Nii tehingute arvus kui ka hinnatasemetes on toimunud ulatuslikud muutused võrreldes 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustega.
Haritava maa hindade kallinemine on seotud paljuski Euroopa Liidust saadavate põllumajandustoetustega. 2014. aasta andmete kohaselt jääb ligikaudu 90% haritava maaga tehtud tehingute hektari hinnad 1000-4000 € vahele.
Kinnisvaratehingute statistikat saab pärida Maa-ameti kodulehel asuvast päringukeskkonnast Kinnisvara hinnastatistika päring. Päringu ning päringu kirjelduse leiate ka Maa-ameti kodulehelt, valides menüü "Tegevusvaldkonnad" alt "Maade hindamine ja tehingud", sealt "Kinnisvara tehingute statistika" ning seejärel "Kinnisvara hinnastatistika päring".
Koostas: Martti Näksi, Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist
Lisa kommentaar