Аракас: провал 90-х не сулит рынку недвижимости ничего хорошего

«О недвижимости сегодня говорят слишком много. Но причина в том, - это самый большой класс активов. Он в разы больше фондового и пенсионного рынков», - рассказывает Аракас.

Цены

После кризиса 2008-2009 годов средняя цена квартиры в Таллинне растёт. Похожая история наблюдается и в Хельсинки. Но есть два нюанса. Первый: там недвижимость растёт не с 2009 года, а с 1991 года. Второй нюанс: цена квадратного метра квартиры в Хельсинки в 3 раза выше, чем в эстонской столице.

Чем гордиться – есть, только населения нет

Однако будущее рынка пугает. На сегодня в Талинне сложилась ситуация, когда строится столько квартир, сколько в столице продаётся за год. Иными словами, «на складе квартир запасено на год вперёд».

«Будут ли цены расти теми же темпами при таких условиях?», - задаёт Аракас риторический вопрос.

Аналогичный тренд был и в Швеции, где даже в 2008-2009 годах «просадка» была очень маленькой.

«Однако есть одна разница. В 1991 году в Швеции жили 8,5 млн человек. Сегодня – 9 миллионов. Наблюдаем ли мы подобное в Эстонии?», - вопрошает Аракас.

Демографический кризис - причина будущих проблем рынка недвижимости. Этот рынок не может расти без населения, однако в 90-е годы был демографический провал.

Коммерческая недвижимость

Для того, чтобы проиллюстрировать происходящее на рынке коммерческой недвижимости Аракас привёл в пример здание отеля Radisson Blue. В 2007 году оно было продано за 73 миллиона евро. В 2015 году Eften Kinnisvarafond II купил его за 46 миллионов евро – на 36% дешевле.

В Риге есть ещё более радикальный пример: торговый центр Domina был продан в 2007 году за 152 миллиона евро, а после кризиса был куплен Eften за 74,5 миллиона евро.

«Я говорю это не для того, чтобы сказать, что мы такие умные, а те, кто продавали в 2007 году – дураки. Нет. Я говорю: «Учитывайте рыночную ситуацию»», - наставляет Аракас.

В 2017 году общий объём офисной недвижимости, по словам Аракаса, составит 565 000 квадратных метров, и ещё 95 000 квадратных метров будет строиться.

На торговые площади придётся 577 000 квадратных метров, строиться будет ещё 84 700 квадратных метров.

Доходность всего этого хозяйства составит, в среднем, 7%.

Формула Аракаса

Аракас также вывел свою формулу того, как вычисляется цена объекта недвижимости.

«Цена объекта недвижимости – это функция от рыночного спроса. Это то же самое, что и функция от предложения на рынке кредитов. Это то же самое, что и функция от процентных ставок по кредитам».

Сегодня процентные ставки по кредитам самые низкие за последнее столетие(а по мнению банка Meryl Linch – за последние 5000 лет).