Формула успеха: как разбогател эстонский инвестор

Пеэтер Пяртель, получающий пассивный доход от инвестиции в недвижимость, начал свой путь к финансовой независимости еще в студенческие годы, когда он продавал огнетушители, занимался бухгалтерией и сделал свою первую инвестицию, взяв для этого жилищный кредит.

Продажа огнетушителей закончилась для Пяртеля убытками и ценным опытом. «Например, я узнал, как это сообщать работникам, что денег на выплату зарплаты нет», - рассказал Пяртель.

Затем Пяртель основал бухгалтерскую фирму и приобрел первые знания в сфере недвижимости. «Во время поисков необходимой по учебной программе литературы я наткнулся на книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа», откуда почерпнул разные идеи», - поделился инвестор воспоминаниями.

В один прекрасный момент Пяртель увлекся игрой Cashflow, которая научила его максимально эффективно использовать кредитные деньги. «В 2004 году я купил свою первую квартиру – двухкомнатную хрущевку в районе Сикупилли в Таллинне, использовав для этого учебный кредит за два года, жилищный кредит, а недостающие деньги занял у родственников. Я сдал недвижимость в аренду, и после разных выплат и обязательств у меня на руках оставалась 1000 крон. Для студента первого курса это были большие деньги», - описал Пяртель свои достижения.

В 2007 году, то есть, до кризиса, он продал ее в два раза дороже. Это позволило вернуть кредит, а оставшиеся деньги вложить в обучение на разнообразных курсах в США. «Только после того, как за пять лет я прошел немало курсов, я понял, что разбираюсь в теме», - добавил он.

Вернулся в недвижимость Пяртель в 2010 году, когда цены на недвижимость упали. На этот раз он купил квартиру вместе с супругой. «У нее была постоянная работа, и она могла получить жилищный кредит. Тогда же я купил вторую квартиру на деньги частных инвесторов, а в 2011 году – еще несколько квартир», - рассказал он.

Выбраться из крысиных бегов

Всего Пяртель приобрел 25 площадей, которые сдает в аренду. «Например, в 2014 году я купил две новые квартиры, в которых построил семь комнат. Тогда же я продал четыре двухкомнатные квартиры. С продавцами квартир мне удалось договориться, что часть денег я выплачу сразу, а часть через год, после того, как завершу ремонт», - пояснил Пяртель.

Свой бизнес Пяртель ведет через юридических лиц, поскольку это позволяет учесть при начислении налогов расходы на ремонт и прочие связанные с деятельностью расходы. Все же, беря жилищный кредит, Пяртель советует не говорить банкам, что собираетесь сдавать приобретаемую площадь в аренду. В противном случае банки повысят предлагаемый процент.

Деятельность от имени юридического лица позволяет отложить выплату налогов. «Мой портфель растет очень быстро. Доход от аренды я сразу вкладываю в следующий объект», - пояснил Пяртель, как он избегает, например, выплаты подоходного налога.

Пяртель инвестирует только в объекты с доходностью вложенных личных денег выше 12%. Благодаря кредитам доходность может быть и больше, сказал он.

Выбранная бизнес-стратегия Пяртеля позволила ему, по его словам, подняться на новый уровень. «Поступающие от аренды суммы превышают все расходы и достаточны для того, чтобы покрыть скромные потребности моей семьи. Мне больше не нужно работать», - добавил инвестор.

Интересно, что сам Пяртель до сих пор живет в арендованной квартире. «В свое время нам предложили выгодные условия», - объяснил он.

Как получить кредит?

Пяртель подчеркнул, что он постоянно занимается предпринимательством. «Это нужно для получения кредитов. Благодаря тому, что я погашаю кредиты от своей предпринимательской деятельности, люди сами предлагают мне деньги и даже под 3,8% годовых», - рассказал Пяртель.

Инвестор добавил, что с банками общаться сложнее, чем с частными лицами, и поэтому для финансирования своей деятельности он предпочитает последних. «Обычно я использую банковские кредиты для рефинансирования частных займов и, выполнив свое обязательство при помощи банка, я нередко беру у того же человека средства на покупку новой квартиры», - добавил Пяртель.

Для получения кредита фирма должна быть зарегистрирована в регистре не менее двух лет и показывать положительные денежные потоки. «Для этого я основал бухгалтерскую фирму. Если с фирмой все в порядке, то заинтересованный в твоих деньгах банк может даже создать специально для тебя новый продукт», - привел Пяртель пример.

Самое лучшее время для инвестиции в недвижимость – кризис с его низкими ценами. Никаких проблем с финансированием кризис за собой не влечет. «Большинство квартир покупают при помощи жилищного кредита, а его дадут независимо то того, кризис на дворе или бум. Главное, чтобы у тебя не было никаких странных обязательств», - считает Пяртель.

Иногда бывают и проблемы. Сдавая в аренду квартиру, всегда есть опасность, что потом не удастся избавиться от арендатора. Столкнулся с ней и Пяртель. «Однажды вынужденные квартиросъемщики десять лет судились, но, в конце концов, проиграли как в Госсуде, так и в Европейском суде по правам человека», - описал он черный сценарий.

Хотя для начала инвестирования в недвижимость следует дождаться спада на рынке, изучать сектор стоит начать уже сейчас. «Например, я просто ходил смотреть квартиры сотнями. Даже нашел себе так надежного маклера», - посоветовал Пяртель.