Как защитить свои права, если рядом строят?

В строительстве всегда следует учитывать общие принципы, приведённые в строительном кодексе, и основные требования, предъявляемые к строению и строительству. Так, строение и строительство должны соответствовать ограничениям и планировкам, связанным с местоположением строения. Строить следует согласно строительному проекту. При строительстве надо считаться с правами лиц, на которые строительство может повлиять, и применять меры к тому, чтобы не наносить чрезмерный вред другим лицам. Таким образом, даже тогда, когда для строительства не требуется разрешение, при планировании строения и его строительстве дополнительно ко всему остальному следует учитывать и интересы соседа. Тем не менее защита прав соседа в строительном праве в случае небольших строений ограничена – производства по выдаче разрешений на строительство и разрешений на пользование не проводятся и соседи к ним не привлекаются.

Чтобы защитить свои права, сосед всегда может опереться на гражданско-правовые меры их защиты. При планировании строения и строительстве, в частности, необходимо учитывать требования и условия, вытекающие из законов (в первую очередь Закона о вещном праве, при необходимости также, например, и из Закона о квартирной собственности), в том числе т.н. права соседства. Государственный суд в своём недавнем решении отметил, что частноправовой (то есть гражданский) спор имеет место в случае, если строение готово и соответствует требованиям, предъявляемым к строениям, не установлено противоречий строительно-техническим требованиям и архитектурной или пространственной непригодности и при строительстве не были нарушены нормы, защищающие публичные интересы. Требования при осуществлении строительства, которые могут быть нарушены, в таком случае по своей сути являются частноправовыми, и соседу может быть причинён вред, который может состоять, например, в уменьшении ценности его имущества. В качестве меры защиты прав может подойти в первую очередь требование возмещения вреда.

Права соседей лучше соблюдаются в случае строений, для которых нужно разрешение на строительство и на пользование. В случае строений, высота которых превышает 5 метров и площадь их больше 60 квадратных метров, защита прав соседей обеспечена лучше, так как для таких строений необходимо ходатайствовать о разрешении на строительство и на пользование.

На основании нового строительного кодекса к производству по выдаче разрешения на строительство и на пользование при необходимости нужно привлечь собственника соседней недвижимости. Также учреждение, выдающее разрешение на строительство, может представить проект разрешения на строительство или на пользование для того, чтобы лицо, права или интересы которого строение или строительство затронет, представило своё мнение.

Государственный суд подчеркнул, что целью обязанности получить разрешение на строительство, вместе с проверкой местным самоуправлением соблюдения строительных норм и требований, также является и разрешение конфликта интересов. Взвешивая вопрос о выдаче разрешения на строительство, местное самоуправление обязано исходить из принципа расследования, в частности, проверять, согласовано ли намеченное строение с правами соседей. Таким образом, в ходе выдачи разрешения на строительство нужно разрешить вопросы, связанные с правами соседства.

Государство и самоуправления не должны позволять лицам, желающим строить, наносить неограниченный вред интересам других лиц и публичным интересам. Именно опираясь на необходимость защиты прав соседей, строительный кодекс предусматривает новое основание для отказа в выдаче разрешения на строительство. Согласно этому основанию, в выдаче разрешения на строительство следует отказать, если строение или строительство влечёт для собственников соседних недвижимостей или для иных лиц, на которых оно может воздействовать, устойчивое негативное влияние, которое чрезмерно обременяет и которое невозможно достаточно уменьшить или смягчить.

При выдаче условий проектирования, так же как и в производстве по разрешению на строительство и на пользование, местное самоуправление обязано в случае необходимости привлечь соседей и взвесить их интересы. Местное самоуправление вправе отказать в выдаче условий проектирования, если строение может чрезмерно затронуть права третьего лица.

Однако в связи с защитой прав соседей следует учитывать отмеченное Государственным судом обстоятельство, согласно которому выдаче разрешения на строительство не может препятствовать любое уменьшение ценности имущества соседа по причине нового строения. Право соседа на собственность не является безграничным – сосед обязан терпеть возведение строения, которое разрешено планировкой, вписывается в окружение и является правомерным.

Карин Мёльдер
присяжный адвокат адвокатского бюро Varul