Советы Меэлису, который ищет квартиру

Этим летом журналист Меэлис искал себе новое жилье. Он посетил более 30 объектов и более 100 объектов просмотрел в интернете. После этого он поделился с читателями своим опытом. Меэлис выбирал тщательно и поступил разумно – опираясь на одни эмоции трудно найти дом мечты, в котором нет ни одного изъяна. Будучи нотариусом, который в числе прочего заверяет сделки с недвижимостью, хочу рассказать о своих наблюдениях.

Меэлис посоветовал в домах, где квартиры находятся в долевой собственности, срочно создать квартирные собственности, поскольку через 25 лет после восстановления независимости подобная коммунальная собственность уже неполноценна.

По этому вопросу я хочу возразить, что долевая собственность возникла сотни лет назад, а не является наследием советского периода. Долевая собственность на недвижимость возникает, когда объект возвращается нескольким лицам или наследуется несколькими лицами или девелопер просто начал продавать идеальные доли в доме.

При долевой собственности лицу принадлежит не конкретная реальная доля земли, дома и озеленения, а пропорциональная доля всего, и он только пользуется конкретными помещениями в соответствии с договоренностью долевых сособственников.

Квартирные собственности возникли в Европе только после Второй мировой войны, когда началось строительство больших многоквартирных домов. Скандинавские соседи до сих пор прекрасно обходятся без них, поскольку их жилой фонд принадлежит, преимущественно, жилищным товариществам и отчуждаются только паевые взносы, которые дают право пользоваться квартирой. Вспомним мустамяэские жилищные кооперативы!

Для того раздела недвижимости на квартирные собственности, нужны: во-первых, планы здания, утвержденные органом местных самоуправлений как надзорной организацией; во-вторых, все долевые сособственники должны прийти к нотариусу и заключить соглашение о разделе недвижимости на квартирные собственности.

Нотариус отправляет документ в крепостное отделение для регистрации изменений. Помещения, входящие в состав каждой квартирной собственности, должны быть обозначены на планах единой нумерацией и иметь границы.

Все же установка квартирных собственностей не прекращает столь нелюбимой Меэлисом долевой собственности, поскольку участок, фундамент, подъезд, подвал, стены-потолки, крыши, инженерные системы и даже входные двери квартир остаются в долевой собственности и в этой части следует совместно управлять собственностью. Также квартирная собственность не дает собственнику права самостоятельно менять окна, застраивать балконы, менять систему отопления. С юридической точки зрения квартирная собственность состоит из двух частей – реальной доли (по сути, воздушного пространства) и привязанной к ней пропорциональной долевой собственности.

Бюрократия

Поэтому вначале нужно узнать, нужен ли долевым сособственникам этот длинный бюрократический процесс создания квартирных собственностей, поскольку намного проще заключить у нотариуса соглашение о порядке пользования, которое также регистрируется в крепостной книге. Соглашение определяет, какие жилые помещения, парковочные места и дворовые зоны находятся в единоличном пользовании того или иного долевого сособственника и какие зоны, например, общий подвал, баня, подъездной путь находятся в общем пользовании.

Как правило, банки финансируют приобретение долевой собственности при наличии нотариального соглашения о порядке пользования. Такое соглашение повышает стоимость недвижимости, поскольку остается в силе также после продажи кем-то из сособственников своей доли. Соглашение о порядке пользования заключается также, если кто-то разделит на две части ставший большим частный дом. В таком случае покупатель приобретает часть недвижимости и получает права пользования в соответствии с порядком.

Долевую собственность от квартирной собственности отличает отсутствие у других собственников преимущественного права приобретения при продаже квартирной собственности. В Таллинне есть многоквартирные дома, где парковочные места проданы собственникам квартир как части долевой собственности и у такого парковочного этажа сотни долевых сособственников. Если кто-то хочет продать свое пар..

Если кто-то хочет продать свое парковочное место, то он должен сообщить об этом сособственникам, что зачастую невозможно.

Сильное товарищество

Важно существование активного товарищества. При этом нужно помнить, что половиной многоквартирных домов в Эстонии управляют специальные управляющие компании. Подобную форму управления и, по сути, отрасль экономики, нельзя осуждать.

В европейском контексте квартирное товарищество, скорее, уникальное явление. Хочу обратить внимание на то, что в 2018 году вступает в силу новый Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах, в соответствии с которым квартирное товарищество в многоквартирных домах является обязательным.

Требование не распространяется на жилые дома, находящиеся в долевой собственности. 2017 год станет годом образования квартирных товариществ. В домах, где нет квартирного товарищества, он автоматически возникнет 1 января 2017 года в 00.01. Это уже отдельная песня!

Хорошее товарищество или хороший управляющий приведут дом в порядок. Для этого не требуется согласия каждого собственника, как утверждает Меэлис. С 2014 года действуют поправки к Закону о квартирной собственности, в соответствии с которыми для модернизации предмета долевой собственности, в том числе увеличения энергоэффективности, достаточно поддержки 51% квартирных собственников.

Верно утверждение Меэлиса о том, что в дьявол скрывается в деталях. Если продавец расширил свою квартиру за счет совместной собственности, например, подъезда или крыши, то без изменения записи в крепостной книге подобное расширение не имеет юридической силы.

Даже если собственники дали продавцу свое устное согласие на это, в один прекрасный момент в доме может появиться некто, кто спросит: почему квартирный собственник Меэлис пользуется помещениями, которые юридически не входят в состав его квартирной собственности? Продавец должен сразу предупредить покупателя о такой возможности. С точки зрения Госсуда преднамеренным сокрытием недостатков квартиры является и то, если продавец не сообщит покупателю о проблемах с управлением дома, крупных кредитах или шумных соседях.

Да! Меэлис в этой истории обозначает любого, кто ищет себе новый дом.