Вахтер: рынок недвижимости успокоится

Сегодня партнёр Metro Capital Айн Кивисаар написал на страницах Aripaev, что каждый год в Таллинн приезжает 4000-5000 человек из провинции, и существующий фонд жилья полностью их потребности не удовлетворяет.

Дело не в «понаехавших»

Совладелец  1Partner Kinnisvaragrupp Мартин Вахтер не считает, что причина взрывного роста новостроек(в прошлом году их было продано на 80% больше, чем в позапрошлом) столицы заключается именно в приезжих.

«Большинство людей, покупающих новостройки, не продают свою старую недвижимость, - рассказывает Вахтер. – Как правило, это люди, которые уже выплатили ипотеку за свой дом или квартиру и теперь покупают недвижимость для своих детей».

Цены не растут

По его оценкам, до кризиса 2008 года доля квартир в новостроек составляла примерно 10% рынка, то сейчас она удвоилась. «Точных данных нет, но маклеры и аналитики оценивают эту долю в 20%», - говорит Вахтер.

Число сделок с квартирами в новых домах растёт и сегодня, однако цены уже полтора года как заморожены(с апреля 2015 года).

Конкуренция очень жёсткая

«От месяца к месяцу цены то растут  то снижаются на пару процентов, но на длинной дистанции остаются стабильными. Конкуренция слишком жёсткая, чтобы кто-то осмелился повышать цены», - считает совладелец 1Partner.

«На одном Тарту маантеэ сейчас рядом строят Merko, Endover, City Residence, Maestro Maja. Будут новые квартиры в Кадриорге. Девелоперских проектов так много, чти один застройщик теперь не осмелится выставить цену на 300-500 квадратных метров дороже, чем у конкурентов. Мы продали один многоквартирный дом на улице Сипельга в Мустамяэ. Один девелопер хотел построить рядом новый дом и продавать квартиры подороже. Ничего у него не вышло: покупателей просто не было. Пришлось снизить цены до уровня всех остальных», - рассказывает бизнесмен.

Отдельного кризиса не предвидится

Вахтер предполагает, что если на рынке появится ещё несколько девелоперских проектов, то цены могут даже начать снижаться. Однако это не приведёт к простаиванию новостроек и кризису в отрасли из-за перепроизводства, поскольку люди уже научены горьким опытом 2007-2009 годов.

«Чтобы не допустить таких проблем в будущем, застройщики больше не ведут свой бизнес по принципу «Построю вначале 2-3 дома, а потом начну их продавать». Нет, теперь их схема совсем другая», - рассказывает Вахтер.

Как строят новые дома

10-15% квартир девелопер «продаёт» ещё до того, как берётся за строительство нового дома. Слово «продаёт» взято в кавычки, поскольку этот процесс не оформляется никакими договорами. Речь идёт, скорее, об исследовании рынка: застройщик знает, что есть люди, готовые купить у него часть квартир, и с этим знанием начинает проект.

60-85% всех квартир продаются в процессе строительства. Оставшиеся 15-40% - после постройки дома.

«Когда девелоперы работают по такой схеме, опасности массовых банкротств нет», - говорит Вахтер.

Рынок недвижимости является зависимым

Эта осторожность застройщиков, исключает появление в будущем какого-либо кризиса, который был бы характерен только для рынка недвижимости.

«Мы полностью зависим от того, что происходит в глобальной экономике. Если никаких потрясений не будет, то впереди нас ждёт рынок недвижимости, который особенно расти или падать не будет.  Но это если не будет глобального экономического кризиса. Потому что если вы хотите знать, что будет с нашим рынком недвижимости в будущем, то вам нужно узнать, что будет с мировой экономика. Сегодня прогнозируют, что ВВП Эстонии вырастет на 1,3%. Это почти ничего», - заключил Вахтер.