Kas korteri uus omanik peab maksma vana võlad?

On vähe kortermaju, kus kõikide majaelanike vahel valitseb üksmeel ning kohustuslikud maksud tasutakse alati tähtaegselt ja täies ulatuses.  Sõltumata elanike maksedistsipliinist peab korteriühistu täitma oma kohustusi nii liikmete kui ka teenuste pakkujate ees. Tasumata võlgnevused maksavad kinni teised ühistu liikmed ning korteriühistul tuleb tasumata majandamiskulud nõuda sisse võlgnikelt. Mida teha, kui võlgnik võõrandab korteri pärast seda, kui kohus on korteriühistu kasuks võlgnevuse korteriomanikult välja mõistnud? Kas võlgnevust on võimalik kätte saada uuelt omanikult endise omaniku suhtes tehtud kohtulahendi alusel?

Riigikohtu esmakordne hinnang

Hiljuti andis Riigikohus esmakordselt hinnangu, kas korteriühistul on võimalik uuelt omanikult nõuda täitemenetluse kaudu võlgnevust kohtuotsuse alusel, millega mõisteti välja võlgnevus endiselt omanikult. Riigikohus leidis oma lahendis, et uus omanik ei ole endise omaniku õigusjärglane, vaid solidaarvastutaja, st uue omaniku vastutus tekib võõrandaja vastutuse kõrval, mitte selle asemel. Seega pole võimalik varasemalt tehtud kohtulahendit kasutada kui täitedokumenti võlgnevuse sissenõudmiseks isikult, kes on korteriomandi omandanud hiljem. Teisisõnu tuleb korteriühistul uuesti sama võlgnevusega kohtusse pöörduda. Paraku on kohtupraktikas siiani vastuseta küsimus, kas võlgnevus on aegunud, kui see on tekkinud näiteks 4 aastat enne korteri võõrandamist. Seega õigusliku regulatsiooni puudumine nimetatud küsimustes muudab keeruliseks korteriühistu õiguste kaitse.

Aegumise küsimuse seisukohalt omab suurt tähendust see, mille alusel tekib omandaja solidaarne vastutus. Riigikohtu juhiseid järgides võiks oletada, et tegemist on eelkõige võlaõigusseaduse paragrahvis 65 reguleeritud suhtega. Sellisel juhul on olukord korteriühistu jaoks äärmiselt ebasoodne. Selle paragrahvi kohaselt seaduses nimetamata asjaolud, mis mõjutavad solidaarvõlgnike vastutust, eelkõige aegumise vastuväide, kehtivad üksnes selle solidaarvõlgniku suhtes, keda need puudutavad, kui solidaarkohustusest ei tulene teisiti. Seega, kui nõue on kohtu poolt ühe võlgniku suhtes rahuldatud ning aegumine tema suhtes on peatunud (kohtulahendit saab täita 10 aastat), ei mõjuta see mingil viisil uut omanikku. Nõuded võivad olla aegunud uue omaniku suhtes juba enne, kui ta korteri ostab ning korteriühistu ei saa võlgnevust kunagi kätte.

Uus omanik kui käendaja

Kardinaalselt erinev on aga olukord, kui arvestada 2014. aastal jõustunud korteriomandiseadusega, mille kohaselt vastutab omandaja endise omaniku tasumata arvete eest käendajana. Juhul, kui käsitleda uut omanikku käendajana, siis tekib omandaja kohustus tagatavast põhikohustusest eraldiseisvalt. Käendaja saab esitada vastuväiteid, millised tulenevad võlgniku ja võlausaldaja vahelisest suhtest või käendussuhtest. Selgemalt öeldes tähendab see seda, et juhul kui korteriühistu oli hoolas ja pöördus kohtusse endise omaniku vastu, siis nõude aegumine peatub põhivõlgniku suhtes (kohtulahendit saab täita 10 aastat). Käendaja saab seega esitada vaid vastuväiteid, mis tulenevad ainult käendussuhtest. Kuna uus omanik astub käendaja rolli alles korteri omandamisel, siis tekib korteriühistul õigus 3 aasta jooksul alates korteri omandamisest uue omaniku vastu sama nõudega uuesti kohtusse pöörduda.

Ise peab olema aktiivne

Eespool kirjeldatud lahendused on vaid mõningad alternatiivid. Loodetavasti kirjeldatud juriidilised probleemid saavad varem või hiljem kõrgema kohtu poolt hinnangu, kuid juba praegu oleks KÜ-l mõistlik rakendada järgmisi hoolsusmeetmeid:

• KÜ peab olema aktiivne ja mitte laskma võlgnevusel kasvada. Võlgnevuse tekkimisel tuleb kohtusse pöörduda operatiivselt;
• KÜ peab koheselt täitma kohtulahendi, millega mõisteti võlgnikult välja võlgnevus ning vajadusel pöörama sissenõude korterile;
• KÜ peab nõudma uuelt omanikult võlgnevuse tasumist koheselt pärast kinnisasja omandamist.

KÜ rahalised vahendid moodustuvad kõikide omanike poolt tasutud summadest. Juhul, kui osa liikmetest ei maksa arveid, siis tasuvad arveid teised omanikud. Selline olukord riivab kindlasti teiste korteriühistu liikmete õiglustunnet. Väiksemates ühistutes võivad kasvanud finantskoormuse tõttu jääda tegemata olulised remonditööd, mis aga halvendavad kõigi ühistuliikmete tingimusi. Korteriühistutel tuleb olla aktiivne oma õiguste teostamisel ja mitte venitada võlgnevuste sissenõudmisega.