Viis põhjust, miks koduotsija pangalaenu ei saa

Ebapiisav omafinantseering

Vaatamata asjaolule, et pangad pakuvad ka null-protsendilise omafinantseeringuga laenu, algavad laenuvõimalused reeglina 10-protsendilisest omafinantseeringust. Samas tähendab tihti nii madal omafinantseering seda, et tagatisvara puhul peab olema tegemist uue ja atraktiivse korteri või elamuga mõnes suuremas linnas.

Linnadest väljaspool, vanema või remonti vajava kinnisvara puhul tuleb sõltuvalt vara liigist arvestada kaks või kolm korda suurema omafinatseeringuga. Lisaks ei arvestata siia hulka sisustuse maksumust, mis reeglina koos varaga müüakse.

Seega võivad tekkida olukorrad, kus minimaalse 10-protsendilise omafinantseeringu asemel peaks ostjal olema varuks kolmandik kuni pool ostuhinnast. Seetõttu tasub müüjal ostja omafinatseeringu suuruse kohta häbenemata ja otse küsida, sest laenu vormistamisele asjatult kuluvad nädalad pikendavad protsessi põhjuseta.

Maksehäired

Isegi piisava omafinatseeringu olemasolul tasub müüjal selgeks teha ostja maksekäitumise taust, sest «punasest» nimekirjast ostjatel tuleb tavapärastel tingimustel laenu saamiseks suuta selgelt tõestada enamat.

Eelnevalt halva maksekäitumisega ostjatel tuleb pangas anda näiteks selgitusi ka mitmeid aastaid tagasi võetud kiirlaenude, maksmata telefoniarvete, viivistega tagastatud maksete ning liigselt võetud järelmaksude osas.

Puuduv lisatagatis

Iseenesestmõistetavalt on piisava sissetuleku juures võimalik osa omafinantseeringut asendada lisatagatisega. Teisest küljest peaks siis müüja arvestama asjaoluga, et ostja lisatagatisele esitatavad nõuded on suuresti samaväärsed nõuetega, mis kehtivad põhitagatisele.

Nõnda ei tohiks lisatagatis ideaalis olla arestitud, selle suhtes ei tohi olla vaidlusi ja see ei tohi olla koormatud kolmandate isikute õigustega. Samas peaks lisatagatis vastavalt nõuetele olema registreeritud ning asuma piisava tehinguaktiivsusega piirkonnas.

Samuti on oluline, et see kuuluks ostjale endale või tema lähedastele perekonnaliikmetele. Näiteks vanavanemate kodu või kapitaalremonti vajav tädi korter suure tõenäosusega lisatagatiseks ei sobi.

Katseajaga tööleping

Tagatiste kõrval on pangalaenu taotlemiseks oluline eeldus minimaalse netosissetuleku suurus, mis on ideaalis vaid nelisada eurot, kuid peaks sõltuvalt eelnevate kohustuste suurusest olema pigem Eesti keskmine sissetulek.

Sissetulekust olulisemakski võib osutuda teadmine, kas ostja on lähiajal töökohta vahetanud ning mis valdkonnas ta töötab. Miks? Reeglina on korteri või maja ostust huvitatud pere, kes plaanib seda pangalaenu kasutades teha, suuremal või vähemal määral oma võimalusi pangast uurinud või vähemalt enda laenuvõimet nõnda testinud.

Millega aga tavapäraselt ei osata arvestada ning millele tähelepanu ei pöörata, ongi katseajaga tööleping ning seejuures on praktiliselt sama oluline ka valdkond, kus tööd tehakse. Kui ostjaks on näiteks isik, kes töötab majutus-, toitlustus- või ehitussektoris, on tema võimalused laenu saada tagasihoidlikumad.

Kui nendes valdkondades ollakse tööl katseajaga, tuleks ostjatel tõenäoliselt oma koduostuplaan mõneks ajaks edasi lükata. Samas ei tähenda katseaeg finants-, info- või energiasektoris kohe automaatset eitavat vastust.

Tagasihoidlik maksevõime

Keskmisest kõrgem sissetulek ei garanteeri igakordselt uut pangalaenu, kuigi on üldiselt oluline tegur laenuvõime hindamisel. Suure sissetulekuga ostjatele võivad takistuseks saada eelnevalt võetud kohustused.

Näiteks on tavapärasest keerulisem koduvahetus ostjatel, kes on eluasemelaenu võtnud aastatel 2005–2009, kuivõrd toonane kõrge hinnatase ja väiksed omafinantseeringud toovad probleeme kaasa tänaseni.

Probleeme tekitavad kindlasti ka varem võetud mõtlematud järelmaksud või kiirlaenud. Mõnes pangas ei tähenda see kohe küll laenukeeldu, kuid keskmisest rohkem aega kulub olukorra selgitamiseks kindlasti.