Suur ülevaade: kellele, milleks ja mis tingimustel pangad kodulaenu annavad

Selle aasta lõpuks peab riiklik ehitisregister olema korrastatud, mis tähendab, et suuremad kui 20-ruutmeetrised kõrvalhooned, juurdeehitused, elupindade ümberehitused jm tuleb registrisse saada, mis eeldab kasutusloa kordaajamist. 1. jaanuaril 2020 kukkuv tähtaeg on ka panku pannud rohkem eitavaid laenuotsuseid välja kirjutama, väidavad maaklerid, ning turul antakse edasi suusõnalisi soovitusi, millise panga tingimused on lõdvemad.

"Mul on pool Lasnamäge omavoliliste kaarustega kortereid täis, mida on võimatu müüa, sest nende tegemiseks pole ehitusluba võetud," kurtis üks maakler oma tööpõldu kirjeldades, väites, et viimase paari aastaga on pangad hakanud ehitisregistris väga rangelt näpuga järge ajama.

Pangad ise eitavad tingimuste karmistamist. Nõuded olla viimastel aastatel kogu aeg ühesugused olnud. Ainus, mis on karmimaks läinud, on kodulaenuintress, nagu näitab ka Eesti Panga statistika. Muus osas aga suuremat käteväänamist ei ole, kinnitavad pangad.

Intressid on tõusnud

Eesti Panga kursi järgi on kommertspankade kodulaenu keskmine laenumarginaal praegu 2,6 protsenti. Kuna võitluses klientide nimel on oluline iga protsendipunkt, poeb enamik panku selle taha, et intressi suurus sõltub nii kliendi laenuvõimest kui finantseeritavast objektist, soovimata oma intressivahemikku või keskmist intressi välja öelda.

Swedbank siiski ütleb, et nende väljastatava kodulaenu keskmine marginaal jääb 2,3 protsendi juurde, mida väljastatakse keskmiselt 23 aastaks. Üle 40 protsendi peredest võtab laenu kahe peale, liisingus on pere kohta enamasti üks-kaks autot.

"Suures plaanis ei ole laenuandmise tingimused muutunud," ütleb Swedbanki eluasemelaenude valdkonna juht Anne Pärgma, lisades, et kahe-kolme aasta taguse ajaga on siiski tõusnud nõuded sissetulekule ja igakuisele tagasimaksevõimekusele, et inimene suudaks sellega pikaajaliselt toime tulla.

Teisisõnu: nii suuri igakuiseid makseid, kui varem palga suhtes võimaldati, ei taheta enam hästi lubada. Riskid on panga jaoks maandatumad, kui klient ei ole viimase piirini end täis laenanud, nii et ta ei saa näiteks madalama palgaga tööd endale lubada, sest muidu kukuks tema isiklik finantsplaan kokku. Seda on silmas peetud just keskmist või alla keskmist palka teenivate klientide puhul.

COOP Pank ütleb otse välja, et nad on olnud üks kõrgema intressi küsijaid turul, mistap on nad läinud vastu turu üldist trendi ja oma intresse hoopis alandanud.

"Kui seni oli meie keskmine intressimarginaal eelmisel aastal 3,5 protsenti ja minimaalne intress 2,8 protsenti, siis sel aastal on viimased mõned kuud olnud meie minimaalne intress 2,3 protsenti ja keskmine siis 3,1-3,2 protsendi kanti," ütleb COOP Panga erakliendi kinnisvara finantseerimise äriliini juht Karin Ossipova, lisades samas, et neilt laenu võttes saab klient alates tänavu juulist kaasa ka "Brežnevi pakikese" ehk mõne jaoks soovimatu lisa, millest keelduda pole võimalik: laenukindlustuse. See tähendab, et kui laenuvõtja töövõime kaob või ta peaks surema, korvab kindlustus kogu laenujäägi. Kindlustusmakse sisaldub juba kõrgema intressi sees.

Ka maksimaalne COOP Pangast väljastatav laenusumma on viimaste aastatega hoopis kasvanud: kui varem sai laenuklient taotleda kuni 250 000 eurot, siis nüüd on ülempiir 340 000 eurot.

"Me ei saanud rikkamat klientuuri enne teenindada, sest meie riskiisu oli maksimumsumma osas väiksem," põhjendab Ossipova ja kinnitab, et kardinaalseid muutusi laenutingimustes pole olnud.

"Kolm aastat on tegelikult ka üsna lühike aeg, et kardinaalselt midagi muutuks. Majanduskeskkond on ju sama, ressursihankimise tingimused on ka samad. Nii et selliseid muutusi pole olnud, mis turule välja paistaks või tarbijat kuidagi mõjutaks," ütleb Ossipova.

SEB Pank keeldus oma intresside suurust avaldamast, põhjendades seda info sensitiivsusega. Pigem nuusutavad nad tuult ja lubavad endale mõningaid erandeid üldistest piiridest, kui olukord seda nõuab, kuid tiheda konkurentsi tõttu pole konkreetsed määrad avalikustatavad.

Luminori pank ei taha samuti oma keskmist laenumarginaali avaldada. Küll aga tunnistab panga eralaenutoodete tootejuht Martin Malinovski, et praegu pakuvad nad eluasemelaenu marginaaliga alates 2 protsendist.

Kui teised pangad ütlevad, et turuolukord pole pankade jaoks viimaste aastatega muutunud ehk raha saab turgudelt kätte endistel tingimustel, siis Malinovski sõnul on rahapesuskandaalid Baltikumi finantssektori atraktiivsust välisinvestorite silmis siiski räsinud ja siia investeeritakse varasemast ettevaatlikumalt. Seda tasakaalustab siiski võimalus Eestis pandivõlakirju väljastada, mis aitab täiendavat tagatisportfelli arvelt siia täiendavat finantseerimist tuua ning sellega pidurdab kodulaenuintresside kasvu.

Nõutava omafinantseeringu suurus sõltub kinnisvarast ja ostjast, kuid kui laenaja Kredexi laenutagatise tingmustele ei vasta, algab SEB-s ja Luminoris omaosalus 20 protsendist. Swedbank ja COOP pank võtavad jutule ka 15-protsendilise omaosalusega. Swedbankis on klientuuri keskmine omaosalus 25 protsenti.

Ostetava objekti vanusele piirangud puuduvad - nii mõnigi ajalooline vanalinnamaja võib olla paremas seisus kui majandusbuumi ajal ehitatud karbike keset põldu.

Maamaja unistust ei pea maha matma

Turul on levinud teadmine, et kui on soov soetada omale suvekodu või taastada suguvõsa lagunevad taluhooned Läti piiri ääres, siis seda pangad ei finantseeri. Nende silmis on likviidne ehk hilisema mahamüümise potentsiaaliga kinnisvara üksnes suuremates linnades.

Kõik pangad lükkavad selle linnalegendi aga ümber ja kinnitavad kui ühest suust: suvilat või kodu väikelinna on täiesti võimalik osta, lihtsalt küsitav omaosaluse määr on kõrgem. Samas on ka kinnisvara sellistes kohtades enamasti odavam, kui just mõni uhke Muhu või Haanja häärber välja arvata.

Nii et kui pere soovib soetada näiteks korteri Abja-Paluojja või suvekodu Järvamaa soode ja rabade keskele, hindavad pangad selle likviidsuse väikeseks ning nende risiisu kahaneb, kuid ei kao. Sel juhul tuleb SEB ja Luminori kliendil arvestada vähemalt 40-50-protsendilise omaosalusega.

COOP Pank küsib omaosalust 30-40 protsenti soetatava kinnisvara maksumusest ja võib nõuda ka lisatagatist, kui näiteks talu Setumaal ei tundu neile likviidsena.

"Kui klient soovib omale kuskil täitsa pärapõrgus ketset metsa nullist ehitada või kapitaalselt renoveerida vana maja, siis tõenäoliselt selle kinnistu väärtus, kui seal pole just kümneid hektareid metsa ja sadu hektareid põldu ümberringi, ei tule müües tagasi samavõrd, kui ta sinna sisse raha paneb," põhjendab Ossipova kuni 70-protsendilise omaosaluse küsimist.

Kõige paindlikum on Swedbank: maamaja või väikelinna kinnisvara ostuks küsitakse omaosalust 25-30 protsenti, sõltuvalt soetatavast varast.

Pärgma Swedbankist ütleb, et suvekodu ostuks nad lisatagatist ei nõua, kui nõutav omafinantseeringu osa on olemas. Küll aga huvitab panka hoone seisukord. Näiteks kui soetatav hoone vajab põhjalikku renoveerimist, kuid selleks raha ei küsita ja pole aru saada, kust see raha tuleb, võib pank keelduda. Kui aga kohe taotletakse laenu ka hoone renoveerimiseks koos ostuga, on jutt teine. Tehingud suvekoduostuks on Pärgma sõnul nende majas igapäevased, seega pole suvila krediteerimine erand ja ka korter Abja-Paluojas tuleb kõne alla, kui laenaja tingimustele vastab.

Kui teised pangad rakendavad suvekodu ostule keskmisest kõrgemat intressi ja ei kapitaliseerivad seda pigem mõne teise, kõrgema intressiga laenutoote tingimustel (nt Swedbankil kodukapitalilaen, SEB-l hüpoteeklaen), siis COOP Pank Tallinna südalinna korteri ja maakodu ostu laenutingimustes vahet ei tee. "Me anname selleks eluasemelaenu, sest see on inimese teine kodu. Me ei hinnasta seda kõrgemalt, sest meil on niikuinii kõrgem intress," põhjendab Ossipova.

Luminor rõhutab, et kui soetada ilma hooneta maad, peab see kindlasti olema elamumaa ning laenu tuleb taotleda ka hoone ehituseks, kui selleks omavahendeid pole, sest eluasemelaenu tingimused näevad ette, et maale peab tekkima ka eluase.

"Kinnisvaraobjekt ise peab olema rahuldavas seisus. Näiteks kehvas seisus talude ja muu puhul võib esineda laenutaotluste tagasilükkamisi," ütleb Martin Malinovski Luminorist. Samas, kui on soov laenurahaga kehvas seisus hoone taastada, siis selleks saab ikka laenu taotleda, pank lihtsalt ei taha, et kehvas seisus ostetud hoone jääbki ilma tulevikuplaanita edasi lagunema.

Sissetulekute miinimum erineb pea kaks korda

Milline peab aga minimaalne sissetulek üldse olema, et pank jutule võtaks? Käärid on pangati suured, kõiki ühendab aga põhimõte, et ainult ega põhiosas toetustest ei tohi sissetulek koosneda, et laenukõlblik olla.

Kõige madalam on laenusaamise barjäär SEB pangas: üksiktaotleja peab teenima vähemalt 600 eurot ja koostaotlejad kahepeale kokku minimaalselt 800 eurot ning igakuised laenumaksed ei tohi ületada 50 protsenti pere sissetulekutest. Mõistagi vaadeldakse iga juhtumit eraldi ja see piir sõltub nii sissetulekute suurusest, pereliikmete arvust ja muudest finantskohustustest. Viimase kolme aastaga ei ole aga laenusaamise nõuded karmistunud, kinnitab Evelin Tammearu SEB-st.

Alimente võtab SEB arvesse üksnes juhul, kui need on näiteks kohtulikult ametlikult määratud. Kui aga abikaasad on sõbralikult lahku läinud ja elatisrahas on kokku lepitud omavahel, pole see panga silmis piisav garantii, et need ka edaspidi laekumist jätkavad ning sel juhul regulaarselt laekuv elatisraha ei loe.

Swedbank nõuab üksiktaotlejalt vähemalt 700-eurost netosissetulekut ja kahekesi taotlejatelt kokku minimaalselt 950-eurost sissetulekut. Elatisi võtab pank sissetulekutena arvesse osaliselt, kuid ka nemad eeldavad selleks konkreetseid kokkuleppeid ja regulaarset laekumist.

Luminor on sissetulekute suhtes nõudlikum. Nemad eeldavad laenutaotlejalt vähemalt 1000-eurost sissetulekut, kaastaotlejate korral kokku minimaalselt 1500-eurost netosissetulekut.

Seega erinevad miinimuminõuded pangati pea kaks korda.

COOP pank lähtub laenu andmisel turul kehtivast standardist, et üldjuhul ei tohiks laenude maksmisele kuluda üle 40 protsendi laenaja sissetulekust. Regulatiivselt on küll paigas, et ükski pank ei tohi anda laenu nii, et laenumaksed ületavad 50 protsendi laenaja sissetulekutest, kuid kas lähtuda 40- või 50-protsendilisest määrast, otsustab pank kliendi maksevõime järgi. Mida madalam on sissetulek, seda väiksem osa sellest võib ka ka laenumakseteks kuluda.

Laenu saab pea raugaeani

Kuivõrd paratamatuseks on muutunud see, et inimesed peavad tööjõuturul püsima üha kauem ja pensioniiga lükkub üha kaugemasse tulevikku või on sootuks kadumas, arvestavad sellega ka pangad. Enamik pole eluasemelaenule vanuselist ülempiiri määratlenud.

"Meil vanuselist piirangut ei ole, aga mõistlik oleks, kui laen saaks tagastatud aktiivse tööperioodi jooksul. Kuid eks see sõltub kliendi profiilist ka," ütleb Anne Pärgma Swedbankist, andes mõista, et iga laenuotsus on rätsepatöö.

"Meil fikseeritud ülempiiri ei ole, aga arvestame, et pensionieas võivad inimese sissetulekud väheneda ja jälgime laenu andmisel, et selle tagasimaksmine ei jääks olulises mahus kliendi pensioniikka," ütleb Martin Malinovski Luminori pangast.

Pensionieana mõistab Luminor umbes 70. eluaasta piiri. "Nii et ka üle 40-aastased võivad tulla meilt taotlema 30-aastast kodulaenu," kinnitab Malinovski.

Küll aga on Luminor määratlenud laenamise alampiiri: alla 21-aastastele kodulaenu ei anta, sest selles eas on inimese karjäär alles algamas ja laenukohustuste tõttu võivad jääda koolid lõpetamata, mis omakorda ei aita saada töökohta, mis võimaldaks laenumakseid teha.

Üksnes SEB on paika pannud, et kodulaenu saab maksimaalselt 30 aastaks, ent nii, et laenaja ei oleks laenu lõppemise ajaks üle 75 aasta vana.

Ukse asemele rajatud kaaravaus takistuseks ei saa

Ehitisregistri korrastamise nõude tingimustes (1. jaanuariks 2020 - toim) ei ole pangad laenuandmisel rangemaks läinud, kinnitavad kõik kui ühest suust.

"Viimasel ajal on hakatud dokumentatsioonist rohkem rääkima, aga pangad on kogu aeg pööranud sellele tähelepanu," põhjendab Anne Pärgma Swedbankist. Seetõttu oskavad ostjad nüüd müüjalt "paberite" kohta ka rohkem küsida.

Jätkuvalt saab kõigilt taotleda laenu kaasomandis kinnisvara ostuks, juhul kui kasutuskord on notariaalselt fikseeritud.

Küll aga nõuavad pangad ehitus- või kasutusloa olemasolu. Kinnisvarakuulutustes torkab ka silma, et objektid, mil kasutusluba pole korda aetud, on kuude kaupa müügis, sest nende peale laenu ei saa ja ilma laenuta ostavad kodusid vähesed.

Swedbank kasutusloata kinnisvaraobjekti finantseerimistaotlust automaatselt tagasi ei lükka, vaid soovib saada selgust, mille taga see seisab ja kas see on mõistliku aja ja kuluga korda aetav. Kui see on jäänud näiteks tuleohutusnõuete rikkumise taha, mis ei ole lihtsalt kõrvaldatav, on jutt lühike. Kui aga ostjal on soov ja võimekus olukorda parandada, saab edasi rääkida.

"Kinnisvara puhul on oluline, et objekt oleks seaduslik. Me ei anna laenu siis, kui objektil puudub mingi projektidokumentatsioon, näiteks ehitusluba või ehitis ei vasta väljastatud ehitusloale. Me ei soovi finantseerida ka siis, kui objektil ei ole kasutusluba ja objektiivset hetkeseisu arvestades on ebatõenäoline, et selle ka saaks," ütleb Evelin Tammearu SEB-st.

Luminor aga kasutusloa kordaajamist ootama ei jää, see on eeltingimus laenu saamisel. Martin Malinovski ütleb, et laenuotsuste kvaliteet on neil kindlasti paranenud, kinnisvara puudutavad dokumendid vaadatakse varasemast põhjalikumalt läbi. Ent seegi olukord on kestnud juba kauem, kui viimased paar-kolm aastat.

Juba kodu ostes tasub silmas pidada, et isegi kui saab ilma laenuta hakkama, ei tasu kasutusloata korterit või maja soetada, kui pole plaanis just ise selle dokumendid korda ajada, sest tulevikus tekivad probleemid sellise objekti müügil niikuinii.

"1. jaanuar meid ei hirmuta, meil ei ole plaanis oma praegust praktikat muuta. Selleks ajaks peab kinnisvaraomanikel olema kõik korras ja tehtud, aga ma ei usu, et see suudetakse kõigi poolt 1. jaanuariks korda teha. Eks me analüüsime põhjalikumalt, kui keeruline on dokumentide tegelikkusega vastavusse viimine," ütleb Ossipova COOP Pangast, et nemad selles nõudes näpuga järge ei aja.

Samas nõuavad nemadki, et juhul, kui hoone põhikonstruktsioone on muudetud, näiteks kandev sein maha võetud, tuleb dokumendid korda ajada. Kuid kui on näha, et kohalik omavalitsus takistusi ei tee ja kõik on mõistlike kuludega korda tehtav, näiteks on omanik valmis ebaseaduslikult maha võetud seina tagasi ehitama, siis laenu ikka saab.

"Kui uksekuju on muutunud, siis see pole meie jaoks üldse oluline, küll aga juhime ostja tähelepanu sellele, et ta kindlasti oleks teadlik ostetava vara dokumentatsioonist ja et objekt oleks ehitisregistris. Kui näiteks seal on toodud, et ostetav korter on 2-toaline, siis kas see ikka on 2-toaline," toob Anne Pärgma Swedbankist näiteks.

Talle sekundeerib Evelin Tammearu SEB-st. "Kui pole kandvaid seinu maha võetud, vaid on näiteks ukse asemele kaar tehtud, siis need muutused ei ole meie poolt takistuseks laenu andmisel. Aga kui on tehtud suuremaid ümberehitusi ja meil on kahtlus, et projekti dokumentatsioon ei ole korras, soovime näha täiendavaid dokumente," ütleb ta.

Teisisõnu, ostetav objekt peab vastama ehitisregistrisse kantule. Pärgma soovitusel võiks ostja küsida müüjalt, kas on tehtud töid, mille jaoks ehitusluba on kohustuslik, näiteks kas on eemaldatud kandvaid seinu, ehitatud rõdu toaga kokku või ehitatud ümber küttesüsteem. Dokumentatsiooni saab igaüks kontrollida ka kohaliku omavalitsuse käest küsides, kas luba on taotletud ja ka väljastatud. Ka kinnisvarahindaja esitab küsimused dokumentatsiooni korrasoleku kohta. Dokumentatsiooni kordaajamine on eeskätt ostja kohustus, sest tema tahab laenu saada. Seejuures ei tohi puuduste likvideerimine minna ülearu kulukaks, kui ostjal puudub selleks hea finantsplaan, muidu võib pank laenusoovile eitavalt vastata.

Kui laenuvõtmisel on lisatagatiseks teine kinnisvaraobjekt, peaks see kuuluma kas laenajale endale või tema lähisugulastele, st vanematele või lastele. Kolmandate isikute käendamist, näiteks vanavanemate Nõmme maja tagatiseks panemist, pangad ei aktsepteeri.

Suur hulk keeldumisi

Kui laenusoovija töötab välismaal, on see pankade jaoks ohumärk. Kindlasti peab tema soetatav kinnisvara asuma Eestis ja pank peab aru saama, milline on tema seos Eestiga. Samuti peab laenaja suutma oma teenistust tõestada ehk palgalt peavad olema tasutud maksud. Kui inimene tahab osta korterit näiteks väljaüürimiseks ehk tulu teenimise eesmärgil, on ka intressid ja nõutava omafinantseeringu määr kõrgemad. Kuid kui jutt käib oma perele kodu ostmisest ja pank on veendunud, et inimene teeniks ka Eestisse tagasi asudes analoogset tööd tehes piisavalt, et laenumakseid tasuda, on võimalik saada roheline tuli.

Kehtivate karistuste olemasolusse suhtuvad pangad erinevalt. Näiteks SEB ega Swedbank inimese andmeid karistusregistrist läbi ei lase ehk kunagine süüdimõistimine laenuotsuse tegemist ei mõjuta.

COOP Pank aga jälgib karistusi kullipilgul.

"Kui on majanduskuriteod, kui on terrorismikuriteod, korruptsioon, narko, siis seal oleme päris kriitilised. Narkokuritegu võib olla ka selline, et jäid 19-aastaselt ecstasy-tabletiga vahele ja said kriminaalkaristuse, aga sellest on juba kümme aastat möödas ja sul on juba ammu pere - siis me muidugi laenu anname. Aga kui on tegemist juba diilerlusega, siis ei tule laen kõne allagi. Tugev vägivald ei sobi, aga mõned kõrtsikaklused on aktsepteeritavad. Täis peaga autojuhtimise korral vaatame sellesse juhtumisse sisse, et mis seal tegelikult oli, kui suur see eksimus oli. Kas see oli korduv juhtum või ammu juhtunud - need kõik loevad. Meid huvitab, mis inimesest saanud on. Näiteks kui taksojuht on joobes peaga korduvalt vahele jäänud, siis me teda kindlasti ei krediteeri, sest ta võib sellise teguviisi jätkudes töötuks jääda," selgitab Karin Ossipova.

Vaatamata sellele, et pangad on üleüldiselt justkui väga paindlikud ja mõistvad oma tingimustes, on ometi suur hulk laenutaotlusi, mis tagasi lükatakse.

Inimesed hindavad oma maksevõimet üle, tahavad laenata rohkem, kui analüüs maksimaalseks võimekuseks hindab. Inimesed on jätnud varem oma laenumaksed õigel ajal tasumata. Inimesed ei suuda tõestada oma sissetulekuid ehk saavad töötasu "mustalt". Omafinantseering pole piisav ja täiendavat lisatagatist pole võtta. Pakutav lisatagatis pole piisav. Objekti dokumendid pole korras. Inimene töötab perspektiivitus valdkonnas või töökohas, mis võib peagi kaduda. Need on peamised põhjused, miks pangad "ei" ütlevad.

Luminor oma keeldumiste protsenti ei avalda.

Swedbank keeldub finantseerimast umbes kolmandikku kõigist taotlustest. Seejuures on keeldumiste osakaal olnud läbi aegade samas suurusjärgus. Sealhulgas on ka laenu edasilükkavad otsused, näiteks öeldakse inimesele, et muidu saaksid laenu, aga kogu omafinantseeringut veel edasi. Või aja dokumendid korda.

SEB-s on keeldumiste protsent kõige kõrgem. "Kõikidest laenuotsustest keeldume hinnanguliselt 45 protsendil juhtudest. See määr on püsinud viimastel aastatel samas suurusjärgus," ütleb Evelin Tammearu.

COOP Pank on välismaal töötajatega keskmisest leplikum, samuti on nende juures lihtsam saada laenu eraettevõtjal ning seni laenumaksetega hätta jäänutel, Teisisõnu, piiripealsed kliendid, kes mujalt ei pruugi laenu saada. See õigustab ka kõrgemaid intresse - nende võetavad riskid on laenu andes suuremad.

"Päris šabloonkliendid, kes töötavad tugevas jätkusuutlikus ettevõttes, kelle palk on pikaks ajaks garanteeritud, neil on üle keskmise palk, neil on minimaalselt 20 protsenti sissemaksuraha ja kodupank on ka veel mõni teine pank - neile me ütleme ausalt, et kas te olete oma kodupangast pakkumist ka küsinud, sest meil ei ole mõtet topelttööd teha," ütleb Karin Ossipova.

Sellele vaatamata kasvab nende klientuur mühinal. COOP Panga leiavad üles need, kel on alla keskmise sissetulek, ei ole piisavalt omafinantseeringut, on jätnud paaril korral varasema laenu maksed unarusse, käivad Soomes tööl või omavad lisatagatist perspektiivitus maakohas ehk need, kes mujal ukse taha jäävad. Nõnda maksavad nad küll kõrgemat intressi, ent saavad teostada oma kodu unistuse.

"See 0,2 protsenti intressivahet tähendab sageli vaid 5-10 eurot kuus," ütleb Ossipova.

Toimetaja: Merilin Pärli

Allikas ERR